Взыскание задолженности с физического лица по договору аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание задолженности с физического лица по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде

При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.

Взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде инициируется путем подачи в суд заявления о возбуждении приказного производства. Законодательством предусмотрены требования, которым такое заявление должно соответствовать.

После подачи такого заявления при наличии соответствующих оснований судом выносится определение о судебном приказе, которое впоследствии служит основанием для взыскания задолженности по договору аренды.

При подаче заявления о возбуждении приказного производства необходимо предоставить документы, подтверждающие бесспорность взыскания, т.е. неоспаривание должником суммы задолженности по договору аренды.

Соглашение о прекращении аренды

Если жилец пошел навстречу арендодателю и вернул деньги, расторгнул договор, то для подтверждения данного факта необходимо составить соответствующее соглашение. В документ указывается, что обязательтсва сторон прекращены.

Соглашение оформляется по аналогии с основным договором об аренде. Например, если договор заверялся нотариусом, то и соглашение следует заверить.

Не существует одной общей универсальной формы для составления соглашения о досрочном прекращении аренды. Но документ обязательно должен содержать в себе следующую информацию:

1. полное название и номер;
2. реквизиты договора об аренде;
3. дата составления документа;
4. число, когда прекращает действовать договор аренды;
5. период, отведенный для возврата денежных средств;
6. дата выезда арендатора из квартиры.

Что из имущества можно удерживать

Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения.

Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя.
Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства.

По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
3. имущество должно принадлежат арендатору;
4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

Практика, подтверждающая правомерность удержания

Сложившейся судебной практики, подтверждающей законность действий кредиторов, удерживающих имущество, достаточно.
В Саратове недобросовестному арендодателю отказали в истребовании имущества, оставленного в неоплаченном помещении (дело № 2-2837/2018)
В Чувашии в прошлом году было вынесено аналогичное решение № 2-621/2018 2-621/2018 ~ М-260/2018 М-260/2018 от 23 мая 2018 г.
Еще примеры положительной практики можно увидеть в делах №№ А56-40614/2016 и А68-10567/2016.
Однако в Татарстане с арендодателя взыскали задолженность по арендным платежам, но арендатора обязали имущество вернуть владельцу (решение № 2-1220/2018 2-1220/2018 ~ М-992/2018 М-992/2018 от 21 мая 2018 г. по делу № 2-1220/2018).

Что делать, если должник после удержания имущества, явится к арендодателю с представителями правоохранительных органов

Закон на стороне арендодателя, если последний все сделал верно. Достаточно объяснить сотрудникам правопорядка сложившуюся ситуацию, продемонстрировать договор аренды, документы, подтверждающие задолженность и уклонение от ее уплаты, требования, претензии, приглашение на вскрытие помещения и составление описи, саму опись и все подготовленные акты.

Взыскание долга по арендной плате

Составьте заявление в соответствии с требованиями, установленными ст. 125 АПК РФ.

Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ.

Если иск не будет соответствовать обязательным требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (ч. 1, 4 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:

• Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
• При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).

• «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон.

При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие.

Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.

Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:

• 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
• 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).

В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.

Судебный процесс по возврату по договору аренды

Не стоит бояться обращения в судебные органы — несмотря на бумажную волокиту, это достаточно простой процесс, который под силу любому гражданину РФ. Особенно, когда под рукой есть справочник в виде интернета. Однако, если есть финансовая возможность, то наилучшим решением будет прибегнуть к помощи профессиональных юристов в области гражданского права.

Поэтому, в случае, если арендатор игнорирует претензию, либо отказывается по каким-то причинам производить оплату за аренду помещения, стоит подготовить заявление в суд. Обращаться стоит в Арбитражный суд по месту регистрации арендатора помещения. Образец заявления можно найти в сети, однако, вот, что должно быть в нем указано:

• Полное название судебного органа (найти можно в любом справочнике).
• Паспортные данные сторон договора.
• Требование истца о погашении задолженности (здесь необходимо указать ссылки на соответствующие законы).
• Причина, по которой истец обращается в суд и доказательство уместности обращения в суд (договор аренды, акт приема-передачи помещения).
• Доказательство попытки решить вопрос без вмешательства судебных органов (копия претензии).
• Стоимость иска.
• Подробный расчет долга.
• Чек с оплатой государственной пошлины (в большинстве случаев госпошлина составляет меньше десяти тысяч рублей, однако бывают исключения, подробности можно узнать на сайтах региональных судебных органов).
• Список документов, которые будут приложены к исковому заявлению.

К исковому заявлению необходимо приложить все документы, которые могут иметь отношение к судебному разбирательству:

• Договор аренды.
• Акт приема-передачи предмета договора.
• Подтверждение отсутствия оплаты по договору аренды (выписка из банка, ведомость).
• Заверенная копия переписки с ответчиком, либо аудиозапись разговоров о выплате долга.
• Почтовые квитанции.
• Любые другие документы, которые могут быть затребованы судом.

Копия искового заявления заказным письмом направляется к ответчику.

Следующим шагом будет ожидание решения суда. В практике российских судов чаще всего удовлетворяют требования истца по вопросу задолженности арендной платы. Фактически, суд может вынести следующие решения:

• Целиком удовлетворить требования истца (обязать ответчика выплатить задолженность и неустойку).
• Частично удовлетворить требования истца (обязать ответчика выплатить задолженность, но не выплачивать при этом неустойку).
• Отказать в удовлетворении искового заявления.

В случае, если истец не согласен с решением суда, он имеет право на подачу апелляционной жалобы в арбитражный суд, который выносил данное решение. На это законом отведено 30 дней. Если и после апелляционной жалобы суд не изменит своего решения, то истец может обратиться в суды вышестоящих инстанций, вплоть до Верховного Суда Российской Федерации.

Судебная практика по переходу права на землю при переходе прав на сооружение на ней

Часто встречается в судебной практике ситуация, когда переход права на возведенные на земле конструкции осуществлен на законных основаниях, а происходящий одновременно процесс смены владельцев земли путем передачи прав аренды на землю владельцу построек вызывает сомнение и споры в своей законности.

Разберитесь в ситуации, изучив нормы статьи 37 Земельного кодекса России. В данном документе сказано, что в случае передачи законных прав заинтересованному лицу на конструкции, помещения и сооружения, права на землю передаются автоматически. Но для их подтверждения необходимо получить отдельный документ, который подтверждает полученное право владельца распоряжаться земельным участком, на территории которого размещены приобретенные им постройки или конструкции капитального строения.

Такой запрет является формой принуждения собственника помещения к заключению договора аренды в пользу должностного лица на ту землю, которая автоматически должна достаться в собственность после приобретения или аренды помещений, возведенных на территории данного участка.

Представители администрации, отстаивающие свое право отказать в предоставлении земли на бесплатных основаниях собственнику помещений, ссылаются на то, что информации о виде применения земли в статье 37 ЗК РФ и в статье 552 ГК РФ нет. При этом нельзя осуществить перевод статуса земли, находящейся в собственности государства, в новый правовой статус владельца помещений, расположенных на этой территории.

Для сторонников такой позиции суть фразы «переходит право пользования» сводится к тому, что в ней имеются в виду условия использования и применения земельных ресурсов участка, права хозяйственного пользования и распоряжения участком, но не имеется в виду переход вида разрешенного землепользования автоматически.

Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полагает, что на основании аналитического подхода к данным статьи 37 ЗК РФ, статьи 1 и статьи 15 ФЗ «О плате за землю» новый собственник сооружений и капитальных объектов строительства получает право приоритетного оформления земельных отношений в свою пользу.

Что касательно конкретной ситуации, изложенной выше, Администрация Москвы оформит такое право приобретателя помещений решением на основании правосубъектности указанного в ситуации владельца сооружений и земли, на которой они воздвигнуты.

При нарушении сроков оплаты арендатором, владелец предмета соглашения может взыскать денежные средства в судебном порядке. Однако, условия нормативных актов требуют, чтобы перед обращением в судебные организации истец попробовал решить проблему с арендатором претензионным способом.

В случае отсутствия доказательства о попытках получения денег с ответчика мирным способом, суд не будет рассматривать жалобы истца.

При оформлении договора аренды квартиры важным разделом является «Срок действия договора». В случае отсутствия этого критерия, считается, что обязательства между сторонами будут существовать неопределённый срок до момента инициации события прекращений отношений не меньше чем за месяц для движимого и за три месяца для недвижимого имущества.

Лучше, если эти сроки будут оговорены в соглашении, оформляемом на неопределённый срок.

Нарушения обязательств наступают в случаях:

• несоблюдения сроков оплаты обязательств;
• пользование имуществом после окончания действия соглашения.

Как правильно составить иск

В исковом заявлении должны находиться разделы, информация о которых приведена в таблице.

Наименование раздела искового заявления	Информация, которая должна быть отображена в документе
«Шапка»	Информация об истце и ответчике с указанием их персональных данных.
Пояснительная часть	Описание истцом спорной ситуации и обоснование правомерности своих требований.
Доказательный раздел	Предоставление доказательной базы, подтверждающей факты нарушения.
Требования истца	О компенсировании дополнительных затрат истца.
Основное требование	О взыскания денежных средств с учётом неустойки за нарушения условий соглашения.

Вместе с требованием выполнения условий договора, истец имеет право взыскать неустойку. Её размер исчисляется денежными средствами, необходимыми для обеспечения выполнения обязательств по договору, а также выражается определённой мерой ответственности.

Взыскание неустойки реализуется в не зависимости от условий договора. Соответствующее требование об её выплате формируется в письменном виде к ответчику перед подачей искового заявления в суд.

Неустойка бывает в виде пени и штрафов. Пеня используется в случае нарушения сроков платежей. Она применяется с учётом каждого просроченного дня. Сумма пени определяется договорными условиями или на законодательном уровне из расчёта определённого процента от общей суммы арендной платы.

Штраф оплачивается единоразово, при этом он исчисляется в виде долей или процентов от общей суммы задолженности. Порядок его расчёта должен быть предусмотрен в договорном соглашении.

Неустойка может быть уменьшена постановлением суда в ситуациях, когда её размер не соответствует последствиям не выполнения обязательств.

Взыскание имущества по решению суда (принудительная процедура)

Кредитор обращается в суд, если компания не возвращает средства по договору. Судебный пристав возбуждает уголовное дело, должнику отправляется копия судебного пристава. В постановлении указаны сроки выполнения обязательств, при их нарушении приставы могут взыскать исполнительный сбор в размере 7% от суммы долга для компании, не менее 10 000 рублей. Если денежные средства отсутствуют, судебные приставы начинают опись имущества. Далее данное имущество оценивается, исходя из рыночных цен. Для этого приглашается оценщик.

После оценки имущество реализуется специальной организацией. Если в установленные сроки имущество не реализовано, судебные приставы предлагают взыскателю оставить имущество за ними. В случае, когда кредитор принимает такой вариант, он в письменной форме сообщает об этом приставам. Далее судебный пристав в постановлении фиксирует, что нереализованное имущество передается с последующей государственной регистрацией права собственности взыскателю. Стоимость имущества будет снижена на 25% по сравнению с ценой, которую определил оценщик. Исполнительное производство будет считаться закрытым, когда обязательства будут исполнены и ликвидированы долги.

Как подать иск по взысканию долга по договору найма

Итак, между Вами и другим физическим лицом имеется заключенный договор найма, вторая сторона которого нарушила взятые на себя обязательства, это может быть, если Вы наймодатель, то, не внесение оплаты по договору или стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества; если Вы наниматель – Вам могли не вернуть внесенную сумму депозита.

Взыскание задолженности по договору найма всегда необходимо начинать с направления письменной претензии должнику, в которой необходимо отразить какое условие договора нарушено, указать сумму долга и сформулировать четкое требование о возврате суммы долга. Претензия должна быть направлена с подтверждением ее получения должником. Это может быть передача под роспись лично в руки, или направление Почтой с описью вложения и уведомлением о получении.

Только по прошествии 10 дней с момента получения должником претензии можно подавать исковое заявление о взыскании долга по договору найма в суд.

контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент

При нарушении условий соглашения арендатором, арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор через суд. Последний удовлетворит требование только при наличии на это существенных оснований. Это может быть просрочка арендных выплат более чем за 2 месяца, либо их внесение в неполном размере, вследствие чего образовалась задолженность.

Какой бы не была причина, арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с просьбой погасить возникшую задолженность, попытавшись решить спор в досудебном порядке. Если в ответ будет получен отказ, можно обратиться в судебные органы с иском на расторжение договора.

Расторжение соглашения в одностороннем порядке возможно и без судебного вмешательства, при условии, что договор содержит такую возможность. Стороны вправе предусмотреть ее для случаев одностороннего нарушения условий.

Прекращение договорных отношений никак не сказывается на обязательствах должника. Арендатор сохраняет свое право как на взыскание задолженности, так и начисленной по ней неустойки. Данное право подтверждается Постановлением ВАС №35 от 06.06.2014 г.

Похожие записи:

• Правила заполнения формы 0503128 в 2023 году
• Программа переселения на дальний восток для Россиян в 2023 году
• По каким причинам не выплачивают пенсию по потере кормильца