Может ли быть обьектом сервитута коридор нежилое помещение
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли быть обьектом сервитута коридор нежилое помещение». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
Согласно Статьям 274-277 ГК РФ:
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).
Частный сервитут может устанавливаться для:
-
обеспечения водоснабжения и мелиорации;
-
прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
-
обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
-
также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Основанием установления частного сервитута выступает соглашение между лицом, которое требует установить сервитут, и собственником соседнего участка.
Другой комментарий к Ст. 277 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Сервитутом могут обременяться не только земельные участки, но также здания и сооружения, иное недвижимое имущество.
Это правило оказывается особенно употребительным при разрешении коллизий, возникающих на почве управления нежилыми зданиями. Дело в том, что в обороте получил широкое распространение такой объект гражданских прав, как нежилое помещение. В то же время само существование такого объекта вызывает сомнения, хотя он и предусмотрен как законодательством о приватизации, так и законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Между тем нежилое помещение не обладает таким существенным признаком недвижимости, как тесная связь с земельным участком. Соответственно, право на нежилое помещение отрывается от прав на земельный участок и в значительной мере оказывается вне рамок правового регулирования. Не отвечает нежилое помещение и другим признакам объекта права.
В отличие от жилого помещения, которое наделено определенными устойчивыми признаками, среди которых можно указать на изолированность и снабжение всем необходимым для использования по назначению, точных критериев нежилого помещения не имеется. Вследствие этого предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. Например, за организацией признано право на кафе, находящееся на крыше здания, при том, что само здание принадлежит иному юридическому лицу.
Сама по себе такая ситуация сопряжена с рядом юридических осложнений. Во-первых, здание является физически неделимой вещью (объектом недвижимости), и потому его части не могут быть предметом сделок. Во-вторых, собственники этих частей здания не имеют между собой юридической связи в форме общей собственности или гражданских обязательств, что не позволяет им установить определенный порядок управления зданием в целом.
Единственным способом взаимоотношений собственников нежилых помещений в здании между собой, а также с собственником здания в целом остаются сервитуты, а также негаторные иски.
2. В частности, сервитуты могут быть установлены для пользования лифтами, лестничными пролетами, вентиляцией, иными объектами общего пользования. Могут устанавливаться сервитуты прохода, прокладки кабеля и т.п. Возникающие препятствия могут устраняться посредством негаторных исков. Очевидно, что такое положение не может быть признано вполне удовлетворительным. Кроме того, сервитуты, не предполагающие каких-либо активных действий обеих сторон, не могут быть средством развития зданий, т.е. их перестройки, перепланировки, реконструкции и т.д. Таким образом, данная ситуация нуждается в дальнейшем законодательном регулировании. Однако до изменения соответствующих юридических институтов именно сервитуты в отношении зданий и сооружений будут оставаться средством, позволяющим осуществлять текущую эксплуатацию зданий, принадлежащих нескольким лицам.
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Последствия неисполнения договора о частном сервитуте.
Нарушения контрагентом договора о частном сервитуте имеют типичный характер для возмездных договоров. В случае невнесения (несвоевременного внесения) платы за сервитут с сервитуария в судебном порядке взыскиваются долги и проценты за пользование чужими денежными средствами .
Если в договоре была установлена пеня за просрочку оплаты, то по желанию кредитора взыскивается договорная неустойка.
———————————
Постановление ФАС Московского округа от 6, 13 августа 2003 г. N КГ-А40/6210-07.
Неисполнение собственником недвижимости условий сервитута дает основание сервитуарию требовать устранения препятствий в ограниченном пользовании чужой недвижимостью (ст. 12 ГК РФ). Реже в договорах предусматривается неустойка за этот вид нарушения.
Необходимо понять, что включает в себя понятие сервитута. Это официальное разрешение на пользование определённым участком земли в ограниченном количестве. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому.
Если говорить простыми словами, то некий человек получает ограниченное право пользования частью чужого участка земли для удовлетворения собственных нужд. Например, это может быть единственная дорога к колодцу с водой, которая проходит через участок гражданина Н. Другая дорога идёт в обход посёлку, путь примерно 2 км. На общем собрании собственников СНТ было принято решение использовать сервитут через участок Н. к колодцу. То есть, именно такая дорога стала сервитутом, хотя она является собственностью Н. Но он не может запретить людям ходить по ней за водой, так как они получили право ограниченного пользования. Но и ходить через участок Н. просто так жители СНТ не могут, только за водой к колодцу.
Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:
- добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;
- принудительно, добившись решения суда.
При первом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.
Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.
Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.
Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?
3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.
Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:
- Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
- Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Зачем нужен земельный сервитут?
Потребность в сервитуте возникает у собственников соседних территорий, но не ради расширения своих площадей, а для возможности пользоваться своими участками за счет земель соседа.
Установление сервитутов на земельные участки может потребоваться по разным причинам.
- Пример 1: на участке земли, принадлежащей частному лицу, расположен природный источник воды, который не может принадлежать ему на праве собственности, и собственники соседних земель могут попросить или потребовать права прохода к этому источнику и забора из него воды.
- Пример 2: ведутся строительные работы на выделенном участке земли, однако водопровод к строящемуся дому можно провести лишь через соседний участок, законным правообладателем которого выступает гражданин. Для монтажа требуемых коммуникативных систем на этот участок земли устанавливают обременение в виде сервитута, и компания, осуществляющая строительство, может законно использовать конкретную часть участка для оговорённых целей.
Сервитуты в отношении земельного участка это последний вариант решения земельной проблемы, когда все иные возможности исчерпаны. Для каких-то несущественных целей сервитут требовать нельзя, например, к участку есть дорога, но она не такая короткая. В этой связи получение доступа на чужой участок, чтобы ехать напрямки, сократив пару сотен метров, не допустимо.
По своей сути сервитут это та же аренда, только её заключение является вынужденной мерой для обеих сторон. Тоесть собственник земли наряду с получателем сервитута может продолжать пользоваться обремененной частью участка.
Земельные сервитуты могут налагаться:
- и по соглашению лиц, желающих использовать землю, с собственником земли;
- и в принудительном судебном порядке, без получения его согласия.
Споры, связанные с установлением сервитутов на недвижимое имущество
К таковым в силу пункта 1 , в частности, относится обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Отраслевые кодексы расширяют этот перечень.
Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать соответствующую необходимость и невозможность использовать принадлежащую ему недвижимость без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (Постановления ФАС СЗО от 16.11.2007 по делу N А56-807/2007, от 08.10.2008 по делу N А56-52415/2007).
В большинстве случаев отказ в удовлетворении требований об установлении сервитутов связан с недоказанностью истцами названных обстоятельств. Сервитут должен осуществляться наиболее оптимальным способом, то есть быть наименее обременительным для того объекта недвижимости, в отношении которого он установлен (служащей вещи). Индивидуальные предприниматели обратились в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — КУГИ) об установлении частного сервитута — права ограниченного пользования земельным участком для обеспечения прохода и проезда к принадлежащей истцам на праве общей долевой собственности части здания.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество, которое совместно с истцами является собственником долей в праве общей долевой собственности на спорное здание, частично расположенное на земельном участке, предоставленном обществу в аренду. В обоснование своих требований истцы сослались на то, что единственный проход и проезд к принадлежащей им на праве собственности части здания возможен и длительное время был фактически организован через спорный земельный участок, арендатором которого являлся завод. Однако на пути к зданию завод установил закрытую проходную, что лишило истцов возможности проходить или проезжать через указанный земельный участок и свободно заниматься предпринимательской деятельностью в принадлежащих им помещениях.
От представителя собственника земельного участка (КУГИ) истцы не получили ответа на предложение заключить соглашение об установлении сервитута, и тем самым оно не было достигнуто. В процессе рассмотрения дела суд первой инстанции установил, что названный земельный участок, ранее находившийся в государственной собственности, приобрел в собственность завод.
В связи с этим суд по ходатайству истцов в порядке (далее — АПК РФ) заменил КУГИ на завод и рассмотрел заявленное требование к данному лицу.
Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.
Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.
Сервитут может устанавливаться для следующих целей:
- Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
- Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
- Проведения дренажных работ;
- Проведения исследований;
- Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
- И другие случаи.
Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.
Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.
Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.
Что такое установка соразмерной стоимости земельного участка?
Сервитут позволяет третьим лицам использовать ваш земельный участок в своих интересах. Если был установлен сервитут – вы в любом случае несете некоторые убытки, так как больше не можете пользоваться своим участком в полной мере. Помимо вас ресурсы вашего участка используют и те лица, с которыми у вас заключен сервитут.
В таком случае устанавливается соразмерная плата за сервитут на земельный участок. Этот термин обозначает, что вы устанавливаете оплату в таком размере, в каком она покроет причиненные вам и земле убытки.
СПРАВКА. В данном контексте слово «убытки» равнозначно слову «неудобства». Убытки стоит понимать не буквально, так как это не фактические финансовые убытки – сгоревший лес, сломанное имущество и т.д.
Пример: как рассчитать цену на землю?
СПРАВКА. Процентная стоимость – процент от стоимости участка. Таким образом, сервитут может стоить столько же, сколько и сама земля.
Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:
Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.
Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.
Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.
Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.
СПРАВКА. Полученная стоимость может быть выплачена как одноразово, так и путем постоянных платежей. Плата за установление сервитута, в таком случае, равняется значению одноразовой выплаты.
Сроки и стоимость установки публичного сервитута
Установка сервитута – долгосрочная процедура, она может занимать до полугода. Сроки должны соответствовать административному регламенту, который действует в регионе. Временные затраты включают:
- до 30 дней на рассмотрение заявления, поступившего от инициативной группы.
- от 10 дней до месяца на организацию общественных слушаний, оповещение заинтересованных лиц о месте и времени их проведения;
- до 30 дней на проведение межевых работ и составление кадастрового плана обременяемой части участка земли;
- до 7-14 дней на регистрацию сервитута в реестре.
Стоимость установки публичного сервитута состоит из:
- затрат на проведение межевых работ – 15-40 тыс.р.;
- затрат на организацию общественных слушаний;
- затрат на оплату госпошлины за регистрацию обременения в Росреестре в размере 1500 р.;
- компенсации издержек собственнику земельного участка за установку сервитута – они рассчитываются с учетом размера упущенной выгоды собственника, площади действия сервитута, кадастровой стоимости участка земли. Стороны могут договориться о выплате единовременной или ежемесячной компенсации.
Понятие земельного сервитута. Форма и виды земельных сервитутов
Понятие сервитута – специальная юридическая конструкция, при помощи которой человек получает возможность воспользоваться чужим участком земли в специально оговоренных случаях.
В рамках гражданского законодательства сервитут является правом, которое позволяет одному собственнику участка пользоваться участком соседа в специально оговоренных случаях.
В зависимости от целей установления законодательство выделяет следующие формы и виды сервитутов:
1. Частный сервитут, который в свою очередь может быть установлен на основании составленного между сторонами договора или путем вынесения соответствующего решения суда.
Установление частного сервитута на соседний участок, а также в некоторых случаях, выделенных законодательными актами, может распространяться и на другой участок, имеющий полезные свойства.Частный сервитут может быть установлен:
- личные сервитуты для возможности осуществления прохода или проезда через чужой участок;
- личные сервитуты для прокладки водоснабжения или линий электропередач;
- частный сервитут для удовлетворения прочих нужд собственника участка.
2. Публичный сервитут, или иначе — право ограниченного пользования чужим земельным участком, устанавливается на основании соответствующего нормативно-правового акта федерального, регионального или местного уровня. Установление публичного сервитута допускается, если данный участок земли необходим для удовлетворения государственных нужд.
Исчерпывающий перечень ситуаций, в которых происходит установление сервитута, в частности публичный сервитут на земельный участок, представлен в Земельном кодексе РФ:
- чтобы обеспечить возможность прохода людей к водному объекту общего пользования, в том числе, к его береговой зоне;
- для осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность граждан;
- публичный сервитут для проведения дренажных работ;
- при необходимости осуществить прогон сельскохозяйственных животных;
- публичный сервитут при сенокосе.
Что такое сервитут и как его получить
Мы уже рассказывали вам о том, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (ст. 1 N 122-ФЗ). Это право передаётся другому лицу по праву обременения.
Право обременения по-другому называется правом ограничения. Его определение дано в п. 1 ст.1 Закона о государственной регистрации прав. Закон или уполномоченные органы устанавливают ограничения для владельца земли при его осуществлении права собственности или других вещных прав на земельный участок.
Сервитут бывает нужен жителям соседних домов, чтобы проложить через чужой земельный участок коммуникации и пользоваться ими. Сервитут может существовать вне связи с пользованием земельным участком.
Если вы получили сервитут, это не значит, что участок перешёл вам во владение и его собственники лишились права им пользоваться (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Собственники продолжают пользоваться им, но с определённой целью, которая устанавливается договором или соглашением.
Чтобы получить сервитут нужно добиться согласия собственников МКД. Достаточно будет простого большинства голосов на ОСС. После этого заключается соглашение или договор. Этот документ включается в состав техдокументации МКД.
Какой суд рассматривает вопросы о сервитуте
Чтобы точно определить, в какой суд обращаться для решения вопросов о сервитуте, уточните субъектный состав участников спора и характер правоотношений. Есть два варианта – суд общей юрисдикции или арбитражный суд.
Суды общей юрисдикции занимаются делами, предусмотренными ч. ч. 1 и 2 ст. 22 ГПК РФ. Но не разрешают экономические споры и дела, которыми занимаются арбитражные суды.
Но этот факт не говорит о том, что спор носит экономический характер и должен рассматриваться арбитражным судом.
Верховный суд в пример приводит определение районного суда. Он прекратил производство по иску об установлении сервитута. Истец имел статус индивидуального предпринимателя и просил установить сервитут в отношении земли. Сервитут ему был нужен, чтобы обеспечить доступ к принадлежащему ему земельному участку и нежилым помещениям.
Районный суд установил, что истец – собственник объекта коммерческого назначения. Его интерес – обеспечить проезд транспорта для провоза товаров. Спор имел экономический характер, поэтому должен был рассматриваться арбитражным судом.
Но не всегда у судов общей юрисдикции нет полномочий для разрешения подобных споров. Например, спор об отмене сервитута может рассматривать суд общей юрисдикции и арбитражный суд. Всё зависит от того, какой суд установил сервитут.