Замена стороны в договоре аренды нежилого помещения при смене арендатора
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Замена стороны в договоре аренды нежилого помещения при смене арендатора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Соглашение о замене арендатора — это трёхсторонний документ, который позволяет изменить первоначальные права и обязанности сторон договора. Допсоглашение делается в 3 экземплярах — по одному для каждого участника.
Как подготовить допсоглашение
В соглашении указываются:
- Дата и место составления допсоглашения.
- Номер и дата заключения договора аренды.
- Полные данные арендодателя и двух арендаторов.
- Основание для замены жильца. Достаточно сослаться на взаимную договорённость и согласие арендодателя.
- Детальное описание жилья — его характеристики и местонахождение.
- Права и обязанности перед арендодателем, которые прежний арендатор передаёт новому. Например, своевременную оплату жилья и коммунальных услуг, оплату текущего ремонта и пр.
- Размер арендной платы.
- Другие изменения, которые вносятся в договор аренды. Например, если новый арендатор будет оплачивать жильё по другой ставке или если договорится с владельцем поменять окна в квартире взамен двухмесячной оплаты аренды.
- Данные о регистрации соглашения в Росреестре, если основной договор также был зарегистрирован.
- Срок, в рамках которого будет действовать допсоглашение.
- Подписи всех сторон.
Бесплатная консультация юриста
Перемене лиц в обязательстве посвящены положения главы 24 ГК РФ, которые определяют общие положения и правила, регулирующие определенные отношения сторон по перемене лиц в обязательстве. В действующем Гражданском кодексе РФ перемена лиц в обязательстве может происходить следующими способами: — уступка права требования; Особенностью всех отношений, связанных с переменой лиц в обязательстве является определение конкретного порядка изменения субъектов гражданско-правового обязательства.
Вместе с помещением в аналогичном порядке сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в помещении имущество, перечисленное в Приложении 2 к настоящему договору.
Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.
Изменение стороны в договоре по ГК РФ
Перемена стороны в договоре означает убытие из правоотношений, возникших на основании заключенного соглашения, одного участника и вступление в названные правоотношения нового вместо него. Если каждый из участников такого соглашения несет обязанность в отношении других участников, то он является их должником в этой части и в то же время их кредитором в том, что правомочен от них требовать (п. 2 ст. 308 Гражданского кодекса РФ).
Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).
С практической точки зрения ситуация усугубляется тем, что законодатель не предлагает унифицированного образца такого документа.
Зачастую в качестве основы для него используется образец договора перемены лиц в обязательстве, но он обычно нуждается в большой доработке, т. к. с его помощью оформляется переход только конкретных прав и обязательств.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.
Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?
Все о договоре аренды помещения
Как арендатор, так и арендодатель при заключении, исполнении, изменении и расторжении договора аренды сталкиваются с различными проблемами.
Например, можно ли менять арендную плату чаще одного раза в год, относить ли арендную плату на затраты, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован, в каких случаях собственник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора и т. д.? Данная статья ответит на эти и другие вопросы.
Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды – параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.
При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:
- адрес здания, в котором находится помещение;
- описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);
- площадь;
- назначение (для размещения офиса).
Государственная регистрация сделки
Общеизвестно, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ). Договоры уступки и перевода долга тоже требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая этого требует (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ).
Таким образом, если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и соглашение о перенайме необходимо зарегистрировать (см. Постановление АС СЗО от 15.06.2015 N Ф07-2953/2015 по делу N А42-6486/2014). Причем датой передачи прав и обязанностей по договору аренды считается дата регистрации соглашения. Указанная дата является расчетной для уплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием объектом аренды.
Комментарии к ст. 617 ГК РФ
По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.
Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
- ссылка на начальный договор;
- указание прежних сторон договора;
- указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
- согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
- дата, подписи сторон.
Важно
Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением. При расторжении основного договора Договор аренды может быть расторгнут:
- по истечении срока действия;
- в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
- досрочно по обоюдному согласию сторон.
Как зарегистрировать переуступку прав аренды
Чтобы переуступка прав аренды (найма) состоялась, нужно:
- Получить письменное согласие арендодателя на замену арендатора в договоре.
- Заключить трёхстороннее допсоглашение.
- Подготовить акт приёма-передачи — от прежнего арендатора к новому. Это необязательно, но акт подтвердит, что помещение досталось новому квартиросъёмщику в хорошем состоянии: оно позволяет использовать недвижимость для проживания.
- Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если основной договор аренды заключался на период свыше 1 года.
Для оформления договора найма в Росреестре нужно подать документы в кадастровую службу или в МФЦ. Сделать это можно лично или онлайн.
Для регистрации понадобятся следующие документы:
- первоначальный договор аренды и все его приложения;
- допсоглашение о перенайме;
- копии паспортов всех участников сделки;
- доверенности, если у участников есть представители;
- квитанция об оплате пошлины.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения
Стороны пришли к соглашению о том, что в договоре №ХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г., заключенному между Стороной 1 и Стороной 3, изменяется сторона Арендатора, вместо Стороны 1 после подписания настоящего соглашения Арендатором становится Сторона 2.
2. За смену стороны по договору №ХХХХХХХХ аренды нежилого помещения от ХХ.ХХ.20ХХ г.
- дата, подписи сторон.
- указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
- ссылка на начальный договор;
- указание прежних сторон договора;
- согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
Важно Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением.
Адрес: г. Москва, ул. Перервы, д. 394. Помещение состоит:
- Туалет – 4,4 кв. метра.
- Торговый зал – 60,0 кв. метра.
Арендная плата 60.000 (шестьдесят тысяч) рублей в месяц.
Оплачивается до 7 числа текущего месяца.
- В связи с изменением площади передаваемого в Аренду нежилого помещения внести изменения в п.
Пока цена не указана, договор нельзя считать действительным.
Конечно, владелец квартиры в этом случае может потребовать досрочного расторжения договора аренды. Но для этого потребуется сослаться на иные причины расторжения, указанные в договоре аренды изначально или обосновать необходимость расторжения.
Соответственно письменным должно быть и соглашение.
Замена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать на момент подписания основного договора.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.
Применение Варианта 1 является более приемлемым для предпринимателей-арендаторов с точки зрения налогообложения.
ЛЮБИМОВ Любимов Сергей, юрист компании EY Law. В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Повышать арендную плату можно только один раз в год, если иной порядок не предусмотрен договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 11.01.2013 № ВАС-17696/12). Повышение арендной платы чаще 1 раза в год не считается нарушением, если на это согласен арендатор. Обычно согласие оформляется дополнительным соглашением с новой суммой платы за аренду (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
По истечении срока договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.
Замена арендатора в договоре аренды нежилого помещения
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества. Это, в частности, касается и оформления прав на земельные участки.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Права и обязанности Стороны-1 по договору аренды будут переданы Стороне-2 в том объеме и на тех условиях, которые будут существовать на момент подписания основного договора.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.
Применение Варианта 1 является более приемлемым для предпринимателей-арендаторов с точки зрения налогообложения.
ЛЮБИМОВ Любимов Сергей, юрист компании EY Law. В настоящее время вопросы, связанные с оформлением прав на недвижимое имущество, все чаще требуют самого пристального внимания в связи с тем, что только юридически грамотное выполнение всех формальных административных процедур может защитить пользователя недвижимости от возможного лишения своих прав на объекты недвижимого имущества.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Повышать арендную плату можно только один раз в год, если иной порядок не предусмотрен договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ, Определение ВАС РФ от 11.01.2013 № ВАС-17696/12). Повышение арендной платы чаще 1 раза в год не считается нарушением, если на это согласен арендатор. Обычно согласие оформляется дополнительным соглашением с новой суммой платы за аренду (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
По истечении срока договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом Арендодателя не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора.
Здание продано: последствия для арендатора
АОЗТ «ГВЦ Интуриста» передало в аренду АО «Интурист-Холдинг Компания» часть помещений в принадлежащем ему здании сроком на 15 лет. В счет арендной платы за весь срок действия договора были засчитаны платежи арендатора, связанные с расходами на строительство здания. В последствии собственником здания стала компания «Стрейв». Она обратилась в суд с требованием расторгнуть договор аренды, на том основании, что АО не перечисляет арендные платежи. Однако суд, сославшись на статью 617 Гражданского кодекса, отклонил довод компании «Стрейв». Также судьи указали, что «Интурист-Холдинг Компания» внесла прежнему арендодателю всю предусмотренную договором арендную плату и вправе пользоваться объектом аренды.
Сеть магазинов «Ежевика» создана в 1991 году, осуществляет розничную продажу продуктов питания и бытовой химии. Сегодня компания насчитывает шесть магазинов. Штат сети магазинов – 400 человек.
В договоре аренды нужно тщательно закрепить все устные договоренности, особенно это касается условий оплаты. Часто бывает так, стороны договорились, что арендная плата составляет определенную сумму, которая всех устраивает, а стоимость уборки помещение, коммунальные платежи не прописали. Вот и повод для конфликтов: каждая из сторон вправе предполагать, что это должен оплачивать контрагент. Лучше не оставлять недоговоренностей.
Или еще пример: в наших магазинах мы сдаем в аренду площади для игровых автоматов, банкоматов, кофейных аппаратов и т. д. зачастую владельцы думают, что будут платить только плату за площадь, которую занимают эти приборы. Но ведь нужно еще учитывать и стоимость электроэнергии которую они потребляют, а это ведет к значительному удорожанию арендной платы.
Другое дело так называемые «якорные» арендаторы, то есть те фирмы, которые арендуют у нас в супермаркете большие площади и торгуют сопутствующим товаром. Например, мы торгуем продуктами питания, а эти арендаторы бытовой техникой, то есть мы привлекаем одну и ту же целевую аудиторию не являясь при этом конкурентами. Конечно, с этими компаниями мы договариваемся совсем на других условиях – предоставляем всевозможные скидки.
После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.
Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.
В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.
Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.
Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.
Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.
Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.
Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.
Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.
Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)
Скачать бланк договора переуступки прав на землю для физических лиц
Скачать договор уступки ЗУ для юридических лиц
После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.
Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ
Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.
Главное условие, чтобы структура соглашения отвечала определенным стандартам делопроизводства, а текст содержал ряд обязательных сведений:
- место, дата составления документа;
- полные наименования организаций, между которыми заключается соглашение, а также название той компании, которая в договоре остается неизменной стороной, с указанием их учредительных данных, должностей, фамилий-имен-отчеств руководителей или их законных представителей.
Основная часть соглашения должна включать в себя:
- ссылку на договор (номер, дату заключения), по которому происходит замена;
- сведения о комплексе прав и обязанностей, которые передаются;
- если часть обязательств уже была выполнена – информацию и о них;
- если замена стороны договора влечет за собой перемену некоторых его пунктов это также необходимо обязательно отметить;
- зафиксировать добровольное согласие принимающей права и обязанности по договору организации, а также то, что отныне вся ответственность переходит к ней.
Читать еще: Енвд образец договора
Все остальные пункты соглашения отдаются на откуп составителей документа и зависят от конкретных обстоятельств того или иного дела.
В таком документе должны быть следующие пункты:
- Реквизиты документа. Указывается номер и дата составления соглашения;
- Наименование документа. Следует указать основной предмет соглашения, а также номер и дату принятия основного договора;
- Наименование сторон. Следует обратить внимание на то, что документ подписывают представители трёх лиц: двух изначальных участников правоотношений и нового. Указывается официальное название, Ф.И.О. и должности лиц, уполномоченных подписывать соглашение;
- Суть документа. Необходимо указать, кому и от кого переходит комплекс правомочий, и в каком объёме (например, права и обязанности);
- Желательно сослаться на договор, ранее подписанный между лицом, передающим обязательства, и новой стороной сделки;
- Утверждение, что новый участник добровольно вступает в правоотношения, обязуется добросовестно пользоваться своими правами и исполнять обязанности;
- Описание текущего состояния дел. Например, кредитор исполнил поставку товара. Из этого следует, что должник должен перечислить определённую сумму на счёт кредитора в установленный срок. Следует указать, какие именно права или обязанности в связи с этим перейдут новой стороне;
- Порядок передачи документов или имущества, если это необходимо для исполнения условий сделки. Часто подобные манипуляции сопровождают замену лиц в договорах подряда;
- Установление даты, с которой замена стороны считается совершённой, а соглашение обретает законную силу. Стороны также договариваются о том, что все ранее действовавшие договорённости, в том числе достигнутые в результате переговоров, не действуют.
Изменение договора аренды нежилого помещения при смене арендатора
В законе отсутствует точная формулировка того, кто конкретно должен удовлетворить требования арендатора, предусмотренные вышеприведенной нормой. контракт аренды нежилого помещения регулируется общими положениями штатского кодекса о контракте аренды параграфами 1 и 4 главы 34.Смена арендатора в контракте аренды нежилого помещения.
при этом подписывается соглашение конкретно теми лицами, которые заключали контракт аренды арендатором.Арендодатель обязуется предоставить арендатору на критериях реального контракта во временное. Ф02-20372022 по делу а19-139192013 (в передаче в судебную коллегию вс рф для пересмотра в порядке кассационного производства отказано определением от 21. Смена обладателя объекта аренды может стать предпосылкой для расторжения контракта по истечении срока либо на основании обстоятельств для преждевременного расторжения.