Какие налоги платит покупатель-физическое лицо недвижимости в Болгарии в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие налоги платит покупатель-физическое лицо недвижимости в Болгарии в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продажа недвижимого имущества подразумевает уплату налога. Такой порядок предписывает закон Болгарии «О налогах на доходы физических лиц». Этот нормативный документ определяет особенности налогообложения, в том числе доходов, полученных при продаже объектов недвижимого имущества.

Налоги при продаже недвижимости в Болгарии

Если недвижимость находится в общей собственности, например, у супругов, необходимость уплатить налог может возникнуть только у одного из них. Например, для одного из супругов это первая продажа в налоговом году, тогда как для другого — вторая или третья по счету продажа квартир в личной собственности. Каждый из супругов подает отдельную налоговую декларацию, где указаны все полученные доходы от сделок с недвижимостью.

В ряде случаев доходы от продажи недвижимости не всегда облагаются налогом. В 2021 году для этого должно быть соблюдено хотя бы одно из условий:

1. Продажная цена ниже или такая же, какой была при покупке — то есть прибыль отсутствует.

2. Вы продаете только одну квартиру или дом за один налоговый год, которые находились в собственности минимум 3 года.

3. Вы продаете два или более объекта недвижимости за один налоговый год. Срок владения составляет 5 лет и больше.

4. Объект приобретен по наследству или завещанию.

Для расчета налога на имущество за налоговый период 2022 года во всех регионах (за исключением ДНР, ЛНР, Запорожской области и Херсонской области) в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость недвижимости, при этом для исчисления налога действуют понижающие коэффициенты, уточнили в ФНС:

• 0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
• 0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
• 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
• 0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Квартира в Болгарии: какими налогами это грозит

Жилое имущество подвержено квотам, как и иные угодья. Исключением являются сельскохозяйственные земли, а также природные и искусственные леса. Налог в Болгарии при покупке недвижимости для иностранцев (россиян и представителей стран, не входящих в ЕС) взимается у источника, покупатель ничего не оплачивает. Продавец перечисляет в государственный фонд 2% от итоговой суммы сделки. Вычет расходов на ремонт и облагораживание жилого или коммерческого здания допускается.

Налог на имущество в стране не взимается, на недвижимость, приобретенную в Болгарии русскими или другими покупателями, распространяется ставка 0,15%. После приобретения иностранец или резидент обязан задекларировать объект в течение двух месяцев со дня сделки. Далее производится оценка стоимости имущества. Специалисты часто оценивают объект в сумме 20-50% от ликвидной стоимости. После декларирования допускается оплата сбора в рассрочку – в конце марта, июня, сентября и ноября. При единовременном взносе в марте предоставляется скидка 5%.

Налоги для физических лиц

Ставка налога на доход физического лица составляет 10%. Обязанность по уплате возникает при получении физическим лицом статуса налогового резидента. Чтобы быть причисленным к нему необходимо постоянно проживать на территории страны или находится там более 183 дней в год. Налог платится с доходов, полученных не только на территории Болгарии, но и в любом другом государстве или территории. При нахождении физического лица в Болгарии меньше 183 дней в год налогом облагается только доход, полученный на территории страны. Подлежат налогообложению, доходы, полученные в результате:

• ведения предпринимательской деятельности;
• выполнения трудовой функции;
• сдачи помещений и имущества в аренду;
• выплаты процентов от банковских вкладов, депозитов размещенных в банках Болгарии;
• выплаты дивидендов;
• выплаты роялти.

Налоги для юридических лиц

Официально зарегистрированные в Болгарии компании, выступающие в роли физических лиц, уплачивают следующие налоги:

• корпоративный (составляет 10% от суммы подлежащей оплате, при этом от валовой прибыли вычитаются затраты, понесенные компанией в результате предпринимательской деятельности). Платится за отчетный год до 1 апреля следующего года;
• НДС (составляет 20% с активов и услуг, оказываемых в Болгарии, а также с товаров на импорт, 9% — на гостиничные услуги. Компания обязана зарегистрироваться по НДС, если ее годовой оборот превышает 50 тысяч левов. Ставка НДС может быть нулевой при осуществлении экспортных операций и при ведении видов деятельности, которые указаны в международных соглашениях). Платится до 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем;
• на фонд оплаты труда (составляет 40% от суммы, выплаченной каждому сотруднику компании. Оплата труда сотрудника компании, представительства, филиала, фирмы не может быть меньше, установленной в законодательном порядке минимальной суммы). Платится до 10 числа месяца, следующего за отчетным месяцем.

Чем выделяется налоговая система Болгарии?

Государству приходится выполнять ряд функций, а для их осуществления ему необходимы бюджетные деньги, пополнение которых производится, в том числе, за счет взимания налогов с организаций и населения.

Болгария – относительно небольшая страна на Юго-Востоке Европы. В 2007 году она присоединилась к Евросоюзу и на данный момент в государстве наименьший уровень налогообложения среди всех держав, входящих в единую валютную зону.

Статус демократичной в отношении налогообложения страны привлекает нерезидентов, а это в свою очередь обеспечивает приток иностранного капитала.

В доказательство, обратим внимание на некоторые общие сведения:

• НДС составляет 20%;
• Туристический сбор – 7% (взимается во всех отелях). ;
• Налог на прибыль – 10% (ежемесячно вносится авансовым платежом);
• Подоходный налог, взимаемый с физических лиц – 10% (облагаются все категории населения).

Примечательно, что при выполнении некоторых условий, плательщики могут получать скидки на налоги и сборы. Льгота составляет 5%.

Подоходный налог для физических лиц

Взимается с граждан государства. Базой для обложения является общемировая прибыль, то есть все заработки, полученные в разных странах мира. В данном случае ставка может меняться ввиду наличия договора об освобождении от двойного налогообложения.

Также плательщиками сборов являются иностранцы-резиденты. К их числу относят только ту часть заграничных гостей, которые проводят в пределах границ страны от 183 дней в календарном году. Налог на прибыль в Болгарии распространяется на следующие источники заработка:

1. Сдача в аренду недвижимого объекта (земли, коммерческого или жилого строения). Сбор за операцию списывается только с нерезидентов. Государственная служба принимает во внимание сумму конечной прибыли плательщика и отчисляет от нее 10%.
2. Прирост капитала при манипуляциях с недвижимостью. В случае продажи объекта, принадлежащего иностранцу, а также обмене или при передаче прав собственности у источника взимается 10% налога от общей суммы сделки (при продаже) или от результата сумм (при иных операциях). У контрагента есть возможность подать ходатайство на вычет расходов перед начислением квоты.
3. Патентный налог в Болгарии для иностранцев и резидентов оплачивается при ведении частным лицом собственной деятельности (аналогично ЧП или ИП). Сбор предусмотрен для 50 видов деятельности, среди которых самые востребованные виды услуг. Побор отменяется, если годовой товарооборот ЧП составляет менее 50 тысяч левов.
4. Если контрагент получает дивиденды от местной компании, финансовый перевод поступает на его счет в размере 95%. Остальное уходит в государственную казну.
5. Частные лица обязаны выплачивать по 10% с доходов от вкладов и депозитов на счетах в любых банков ЕС или Европейской Экономической Зоны.
6. Манипуляции с акциями и иными ценными активами на внутренних рынках страны не подлежат обложению. Торговля валютой и операции на фондовых биржах, приносящие прибыль, облагаются квотой 10%.
7. Заработная плата и прочие источники прибыли, не указанные выше, подлежат отчислению средств в размере 10%.

Самые распространенные вопросы

Вопрос: Какой размер налога на прибыль для болгарской компании?

Ответ: Размер налога на прибыль (корпоративный налог) в Болгарии для юридических лиц составляет 10 (десять) процентов, независимо от вида деятельности.

Вопрос: Как рассчитывается налог на прибыль компании в Болгарии?

Ответ: Налог на прибыль для болгарской компании рассчитывается по формуле: Прибыль = все приходы (вся выручка) минус все расходы компании. Пример: Приходы – 100 000, расходы 80 000, соответственно прибыль = 20 000. От 20 000 компания должна оплатить налог на прибыль в размере 10 (десять) процентов. Соответственно налог на прибыль в данном случае составит 4 000.

Вопрос: Как и когда оплачивается налог на прибыль в Болгарии?

Ответ: Налог на прибыль болгарской компании оплачивается однократно, в начале календарного года за предыдущий календарный год.

Налог на добавленную стоимость (НДС) в Болгарии

Вопрос: Какова ставка НДС в Болгарии?

Ответ: Ставка НДС в Болгарии составляет 20 (двадцать) процентов. Необходимо указать, что данная ставка НДС распространяется на все виды деятельности, кроме деятельности в сфере туризма. НДС для компаний, работающих в сфере туризма, составляет 9 (девять) процентов.

Вопрос: Компания сразу после регистрации становится плательщиком НДС?

Ответ: Нет. Для регистрации компании в качестве плательщика НДС (получение VAT-номера) существует определенная процедура. Подготавливается пакет документов, включая заявление от имени компании, который отправляется в налоговые органы для соответствующей регистрации.

Вопрос: Что такое обязательная регистрация компании по НДС? С чем это связано?

Ответ: Согласно требованиям болгарского налогового законодательства, регистрация компании в качестве плательщика НДС обязательна в следующих случаях:

– Общий оборот компании за 12 (двенадцать) последующих месяца превышает сумму в размере 50 000 лева (около 25 000) евро;

– при деятельности компании контрагентами являются иностранные (не болгарские) юридические лица

Пи этом, необходимо учесть, что если регистрация по НДС в указанных случаях не будет осуществлена до наступления указанных событий, то налоговые органы Болгарии в принудительном порядке зарегистрируют компанию в качестве плательщика НДС, начислят НДС к оплате, а также выставят на оплату штрафные санкции.

Вопрос: Когда оплачивается начисленный НДС?

Ответ: НДС оплачивается до 25 числа месяца за предыдущий месяц.

Вопрос: Есть ли разница в отчетности болгарской компании, зарегистрированной по НДС?

Ответ: Да. Если болгарская компания зарегистрирована в качестве плательщика НДС, то по НДС ежемесячно до 14 числа месяца сдается отдельная декларация за предыдущий месяц. Данная декларация сдается в налоговые органы даже в случае, если за отчетный месяц нет начисленного к оплате НДС

Социальные отчисления в Болгарии

Вопрос: Какие социальные отчисления существуют в Болгарии и каков их размер?

Налоги при продаже недвижимости в Болгарии

Подоходные налоги выплачиваются не только гражданами Болгарии, но и иностранными резидентами, которые прожили на территории Болгарии на протяжении минимум 183 дней в 12-месячный период.

Подоходный налог не выплачивается только гражданами стран, с которыми у Болгарии заключён договор, регламентирующий избежание двойного налогообложения. В 2021 году таких стран 58, в которые входит также РФ, Канада и США.

Владельцы болгарской недвижимости каждый год должны оплачивать налог на недвижимость («данък имот» или муниципальный налог) и таксу поддержки («данък смет», сбор за вывоз мусора и переработку бытовых отходов или коммунальный налог). Это касается как физических, так и юридических владельцев, как граждан Болгарии, так и иностранцев. Если сравнивать налоговые ставки на владение недвижимостью в Болгарии с другими европейскими странами, то здесь они будут одними из самых низких. Но их размер каждый год может быть разным – это определяет налоговый орган по формулам, которые рассчитываются, исходя из местонахождения недвижимого объекта, его стоимости и т.д.

Согласно статистике Global Property Guide, средняя доходность домов и квартир в Болгарии составляет 4–6% годовых. Безусловно, итоговые цифры дохода зависят от способа сдачи в аренду, востребованности конкретного объекта и других факторов.

При долгосрочной аренде стоимость квартиры в Софии составляет €350–500 в месяц, в Бургасе – €300–400, в Пловдиве – в среднем €250, в Варне – €350, на Солнечном Берегу – около €250.

Для того чтобы платить налоги, вносить коммунальные платежи, успешно сдавать жильё в аренду и получать за это деньги, можно пользоваться услугами управляющей компании (УК).

В Болгарии этот рынок существует давно и хорошо развит. УК берут на себя оплату коммунальных счетов и налогов, следят за состоянием квартиры, ищут арендаторов и за определённый процент (около 30%) от суммы сделки сдают недвижимость от вашего имени. Условия сотрудничества всегда нужно оговаривать с представителями компании.

Налоги на недвижимость в 2021 году при продаже и при дарении

Инвестор купил облигацию за 1000 долл. США в тот момент, когда курс был 60 руб. за 1 долл. США. А продал за те же 1000 долл. США, но курс на дату продажи поднялся до 70 руб. за 1 долл.

Доход инвестора для целей налогообложения в РФ составит:

1000 × 70 — 1000 ×60 = 10 000 руб.

НДФЛ к уплате = 10 000 × 13% = 1 300 руб.

Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) чем-то похож на банковский вклад. Но на таком счете можно «хранить» еще и ценные бумаги и биржевые финансовые инструменты.

Есть ограничения! Операции по ИИС могут вестись только с ценными бумагами, торгующимися в России. Счет открывается на минимальный срок три года, и внесенные средства не должны сниматься в течение этого срока.

Петров О. П. открыл ИИС в 2020 году. В течение года он положил на счет 500 000 руб. На эти средства он приобрел ценные бумаги с доходностью 7% в год. У Петрова есть официальная зарплата, с которой работодатель удерживает НДФЛ 13%. За 2020 год Петров получил на работе 600 000 руб., с которых работодатель удержал НДФЛ.

Посчитаем результат от использования Петровым ИИС с типом вычета «А».

Показатель	Инвестиция (руб.)	Доход по ИИС (ценным бумагам)	Налоговый вычет	Итого доходность по ИИС
Взнос в 2020 году	500 000	35 000	52 000	87 000
Примечания		500 000 × 7%	400 000 × 13%	17,4%

Для того, чтобы рассчитать сумму, которую следует уплатить с продажи, необходимо определить налоговую ставку, а также рассчитать объем налогооблагаемой базы и учесть сумму возможного налогового вычета.

Ставка НДФЛ по закону составляет:

• 13% для граждан РФ;
• 30% для нерезидентов, то есть для тех, кто является подданным других государств или находится на территории России менее 183 дней за календарный год.

Налогооблагаемая база – это сумма прибыли, с которой уплачивается налог на доходы. Для того, чтобы узнать этот параметр, необходимо провести сравнение стоимости объекта недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи и кадастровой стоимости, указанной в выписке ЕГРН.

В зависимости от полученных результатов:

1. Если цена по договору составляет свыше 70% от указанной в выписке кадастровой стоимости, налогооблагаемой базой будет считаться сумма, указанная в договоре купли-продажи.
2. Если стоимость недвижимости по договору меньше 70% от кадастровой стоимости, налогооблагаемая база будет равна 70% стоимости объекта по выписке из ЕГРН.

НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом

НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:

• 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
• 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
• 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
• 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.

НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):

1. По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
2. По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

---

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.

Похожие записи:

• Пенсия детям инвалидам в 2023 году повысится
• Виза в Израиль для Россиян: нужна ли или нет, как оформить и получить, документы
• Минимальный размер участка ИЖС в СПБ в 2023 году