Новые правила строительства частного дома 2023 в Сочи
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые правила строительства частного дома 2023 в Сочи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На участке разрешено строительство только одного жилого дома. При планировании строительства стоит обратить внимание на наличие построек на соседних участках, если их нет достаточно отступить с каждой стороны 3 метра. При возведении одноэтажного жилого дома требуемый отступ от границы составляет 1 метр, при двухэтажной постройки — 1,5 метра, трёхэтажной — 2 метра. Если участок граничит с землями общего пользования, то необходимо соблюдение отступа в 5 метров.
Отступы при строительстве между постройками
Отступ при строительстве дома, совмещённого с гаражом от строений на другом участке — 3 метра, от забора — 1 метр. От окон комнат до любых капитальных строений, расположенных на соседском участке, необходим отступ в 6 метров. Выгребная яма располагается не ближе чем в 8–12 метрах от жилого дома.
Таунхаусам присвоили правовой статус
До 2022 года в жилфонд включали только жилой дом, комнату и квартиру. С 1 марта 2022 года правовой статус присвоили домам блокированной застройки (таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам). Это жилой дом, блокированный с другим жилым домом/домами, стоящими в одном ряду, с общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Раньше такие объекты ставились на кадастровый учёт как квартиры или части дома, теперь их регистрируют как «дом блокированной застройки».
Таунхаус должен отвечать условиям:
- не более 10 блоков;
- не более 3 этажей.
Если указанные требования не соблюдаются, необходимо запрашивать экспертизу проектной документации перед строительством. Чтобы избежать юридических разногласий, реконструкцию своего блока хозяин должен согласовать с другими собственниками.
На ИЖС распространён закон о долевом строительстве
Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) теперь охватывает и малоэтажные жилые дома. Жители коттеджных посёлков могут обзавестись домом по принципу долевого строительства многоэтажек. Застройщики привлекут деньги клиентов и будут рассчитываться с исполнителями через эскроу-счета. Деньги дольщиков будут храниться на счёте, пока объект не будет введён в эксплуатацию.
Эскроу может быть раскрыт по факту окончания одного из этапов строительства, а сам коттеждный поселок может строиться очередями.
Такое новшество выгодно и покупателям, и застройщикам:
- Покупатели получат гарантии того, что работы будут выполнены в срок и в полном объёме. Будет проще провести и ипотечную сделку.
- Банки лояльнее отнесутся к строительству индивидуального жилья и будут охотнее финансировать такие сделки.
Что будет, если строить дом без уведомления о строительстве
На практике наблюдались случаи, когда застройщики или будущие хозяева жилого дома старались всячески уклониться от уведомления о строительстве. Стоит сразу отметить, что данная процедура в некоторых случаях помогает быстрее справиться с регистрацией и сэкономить время, однако есть огромный риск потерпеть ущерб. Строительство частного дома без разрешения принято считать самовольной деятельностью, поэтому ответственность за дальнейшую судьбу объекта несет владелец. В случае когда проводятся работы без разрешения, человек может узаконить дом через суд и без уведомлений. Для этого нужно обратиться в администрацию по месту жительства с заявлением. В документе должно быть указано, что жилой объект соответствует параметрам Градостроительного кодекса, при этом отсутствуют возражения от соседей.
Бывали и случаи, когда самовольная стройка обходилась выгоднее, чем получение уведомления. Дело в том, что зарегистрировать объект через суд намного быстрее и проще. Также не стоит забывать о том, что в оформлении объекта и постановке его на кадастровый учет могут отказать, при этом владельцу жилья придется заплатить госпошлину. В некоторых ситуациях дела обстоят намного хуже.
Какие могут быть последствия, если строительство дома начато без уведомления:
- за незаконное проведение работ владельца могут оштрафовать на сумму до 1,5% от кадастровой стоимости участка;
- если параметры здания не соответствуют регламентам, придется уплатить штраф в размере до 2000 рублей;
- если владелец или застройщик не имеют разрешения на строительство, грозит штраф до 5000 рублей.
Как и куда подать уведомление о начале строительства дома в Сочи
Перед началом работ владелец земли должен побеспокоиться о том, куда и каким образом подавать уведомление о начале строительства дома. В случаях когда застройщик нанимается для возведения ИЖС или ЛПХ, нужно проходить уведомительный процесс полностью.
Оповещение о проведении работ может проходить в 4 этапа:
- Подача уведомления о планируемой постройке. Чтобы у местных властей не было лишних вопросов, застройщик должен предоставить информацию о размере и месторасположении объекта.
- Получение ответа из администрации. Если параметры здания соответствуют градостроительным регламентам, ответное письмо должно быть положительное.
- Подача уведомления о завершении строительных работ. Как только сооружение будет полностью готово, застройщик может направить в местные органы нужную информацию, приложив к документу технический план дома.
- Получение ответного письма с информацией о соответствии.
Получить согласование строительства можно 2 способами.
Под получением согласования понимается положительное решение. На основании решения допускается строительство или реконструкция дома.
1-ый способ.
Администрация направляет владельцу участка уведомление о соответствии объекта установленным параметрам строительства и допустимости размещения дома.
Примечание.
Для краткости данное уведомление назовем – уведомление о соответствии и допустимости строительства дома.
2-ой способ.
Администрация отмолчалась. Чиновники не направили уведомление о несоответствии дома установленным параметрам строительства и/или не допустимости размещения объекта.
В дальнейшем указанное уведомление будем именовать уведомление об отказе.
Важно.
Строительство считается согласованным, если владелец участка получил уведомление о соответствии и допустимости.
Либо не получил никакого ответа от администрации.
Иными словами, владелец участка может строить дом, если он:
- получил из администрации уведомление о соответствии и допустимости,
- либо не получил никакого ответа.
Что можно строить без него: перечень объектов, не требующих согласования
Рассмотрим объекты, на которые документ получать не нужно:
- Объекты вспомогательного назначения, расположенные на участке, принадлежащем гражданину. Хозяйственные постройки: гаражи, бани, сараи, возведенные для личных целей.
- Объекты вспомогательного назначения, используемые в коммерческих целях. Например, к ТЦ пристраиваются ангары, склады, помещения выставочного назначения.
- Объекты, не относящиеся к категории сооружений капитального назначения. В категорию входят ангары по каркасной технологии, павильоны небольшой площади, временные постройки, не имеющие фундамента с возможностью оперативного монтажа и сбора, транспортировки.
В 2022 году были введены поправки в Градостроительный Кодекс РФ N 340-ФЗ. Для строительства частного дома под ИЖС не требуется получать разрешение.
Поправки призваны упростить юридическую процедуру начала и окончания строительных работ: вместо разрешения достаточно уведомления. Застройщик отправляет документ в местные органы власти. Всего это делается дважды: перед началом и по завершению строительства.
Вспомогательные объекты, указанные в перечне, имеют критерии своего назначения:
- минимальная функциональная нагрузка по сравнению с капитальными сооружениями;
- сооружение не функционирует без головного объекта;
- конструктивные детали вспомогательного объекта существенно не влияют на работу основного сооружения;
- обособленность вспомогательного объекта;
- наличие отдельного входа.
Право собственности на такие объекты в Росреестре проходит упрощенную регистрацию на основании поданной собственником декларации. В этом документе уполномоченный орган оценивает факт создания вспомогательного объекта, изучает его технические характеристики, без требований к наличию на него разрешения.
Отсутствие требований на получение разрешения на такие объекты, как хозяйственный блок, склад, сарай, пристройку, баню определено признаками объектов вспомогательного назначения. Пояснения содержатся на законодательном уровне, закреплены положениями судебной практики.
В частности:
- Градостроительный Кодекс, ст. 51, п. 17.
- N384-ФЗ от 2009, ст. 4, п. 10: устанавливает критерии отнесения сооружений к вспомогательным, поясняет факт отсутствия требований одобрения на строительство.
- Письмо, составленное Министерством регионального развития (06.2009 №19669-ИП/08). Документ устанавливает алгоритм проведения государственной экспертизы объектов, отнесенных к капитальному строительству.
В письме установлено, что объекты вспомогательного назначения не подпадают под государственную экспертизу, следовательно, их возведение не требует одобрения.
Среди перечня НПА, регулирующих порядок оформления строительства капитальных объектов, интерес представляют положения, содержащиеся в определении ВАС РФ 2012 №ВАС-15260/12 от 2012 года.
Когда и для чего придумали нормы отступа от границ земельного участка
Информация о том, сколько отступать от забора, от улиц, от соседних участков и возведенных построек при строительстве дома содержится в градостроительных и нормах и правилах (СНИПах, СанПинах), а также закреплены законом о противопожарной безопасности.
Эти нормы разрабатывались еще в прошлом веке для безопасности граждан, тогда, когда еще не существовало частной собственности. С течением времени, с учетом застройки и освоения территорий, нормы и правила видоизменялись наряду с другим земельным законодательством.
Существуют своды правил, которые регулируют возведение построек в черте города (СП 30-102-99). Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2019).
Наряду с этими сводами приняты Санитарные Правила, где указаны допустимые минимальные расстояния от газопроводов, ферм, очистных сооружений до отдельных зданий (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03), а также требования к противопожарным отступам (123-ФЗ от 22.07.2008 г., с изменениями от 14.07.2022 № 276-ФЗ, СП 4.13130.2013)
Рассмотрим какие правила и нормы по минимальным отступам от границ участка действуют при строительстве дома на дачных, садовых участках в СНТ.
В каких случаях необходимо разрешение на строительство
В большинстве случаев разрешение на строительство требуется при возведении любого капитального объекта. Исключения есть, но они незначительные и распространяются на ограниченное количество объектов. Оформление разрешительных документов обязательно, если речь идет о строительстве жилья. При этом не имеет значения этот дом является частным или многоквартирным. Также без разрешения не обойтись, если планируется возведение габаритных технических конструкций, строений, используемых для добычи полезных ископаемых, объектов атомной энергетики.
Также без разрешения невозможно приступить к строительству линейных объектов (автомобильных и железных дорог, трубопроводов). Эти же правила распространяются на ОКС, располагающиеся в особых охранных зонах. На какие объекты требуется разрешение на строительство указано в ГрК РФ. Оформление документа дает возможность собственнику распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению (поставить на кадастровый учет, заключать юридические сделки, использовать по назначению).
Могут ли многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи быть законными?
Как говорят юристы, с одной стороны – строить многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи закон не разрешает, а с другой – не запрещает. Все дело в непрозрачности и недостаточной четкости формулировок.
Так, если владелец частного дома решит достроить четвертый этаж, это не исключит того, что объект предназначается для жизни одной семьи. Главное – чтобы в этом случае имелась вся проектная и разрешающая документация. Кроме того, закон не запрещает хозяину индивидуального дома позволить жить в нем другим людям, не относящимся к его семье. В этих ситуациях дом не перестает быть объектом ИЖС.
Строительство многоквартирного дома на землях ИЖС в Сочи может являться законным, если владелец участка сумеет добиться, чтобы вид его разрешенного использования был изменен.
Основные положения моратория
Ограничение на строительство распространяется на жилые дома и гостиницы. Так, площадь здания не может быть более 300 квадратных метров, а высота – максимум 12 метров. Отдельно стоит отметить помещения гостиничного назначения. Их можно будет строить только в рамках договора о комплексном развитии города.
Не менее важно отметить и новые изменения в Правилах землепользования. Речь идет о формировании участков под гостиничные комплексы. Так, общая площадь территории должна быть больше 1 гектара, обязательно должны быть звездность и обслуживание международными операторами.
Важно! А вот апартаменты строить в городе Сочи категорически запрещено.
Новые ограничения не будут распространяться на уже действующие договоры и разрешения строительства, финансирования которых осуществляется из местного, регионального или федерального бюджета, а также на масштабные инвестиционные соглашения. Все вышеперечисленные меры обоснованы Федеральным законом от 30.12.2020 № 494-ФЗ.
Вообще, о том, что планируют разрабатывать новый генеральный план Сочи стало известно в начале второй половины 2020 года. Стоимость этих работ оценивается в 101,5 миллионов рублей, 95,4 миллиона из которых поступят из бюджета Краснодарского края, а остальная сумма будет взята из бюджета самого города-курорта.
Итоговая стоимость дома
Представленные сметы не включают ряд обязательных элементов:
- Крыша. Для здания площадью 50 кв.м площадь крыши будет примерно 80 кв.м. Общая сумма расчета зависит от материалов. Если материалы стоят 1600 рублей за квадратный метр, то работа стоит ровно половину суммы. Всего на крышу уйдет около 300000 рублей. В цену включены деревянные подставки и др.
- Коммуникации. Канализация, газ, электричество (щит, кабели), разводка водопровода, отопление — еще миллион рублей.
- Отделка. Здесь все ограничивается только фантазией и возможностями заказчика. Стоимость начинается от 1,5 млн рублей за недорогой и бесконечный вариант — на отделку дорогих пород дерева, лепнины и т.д.
- Стоимость остекления от 300 000 руб. До 1,5 млн руб.
К смете «коробки» прибавляются общие затраты:
- Кровля плюс рубероид плюс рабочие места 300 000 руб.
- Общие коммуникации — еще миллион рублей.
- Отделка внутренней отделки стоит около 2 миллионов рублей.
- Окна — от 700 000 руб.
В среднем к стоимости «коробки» прибавляется 4 миллиона рублей.
Есть и другая категория проблемных объектов, которая пугает москвичей и покупателей из других регионов, но на самом деле очень выгодная. Это недострои, которыми сейчас занимаются другие компании, то есть не те, что изначально.
Например, застройщик, который благодаря прежней администрации получил огромные территории в очень хороших местах, но при строительстве допустил нарушения. Где-то этажность превысил или залез на чужую территорию, где-то двойные продажи начались. Его лишили права на деятельность, а руководителя компании посадили в тюрьму. Недострой отдали другой фирме, которая достраивает, но без документов, потому что старое разрешение просрочено, а новое не выдают. При этом заключено трёхстороннее соглашение между администрацией, новым застройщиком и прежним. По нему новый достраивает два корпуса и ещё три возводит исключительно в рамках своей коммерческой выгоды.
– Такие объекты самые интересные по ценам. Но купить их можно только за наличные, никаких переводов, все платежи по распискам. Мы их, например, продаём с чистой совестью, потому что знаем, как это происходит, изнутри. Есть стопроцентная гарантия, что достроят, но люди хотят бумажку, а такую, как принято сейчас в Москве, им выдать не могут. Поэтому многие сделки в результате слетают, – поясняет риелтор.
Какие могут быть последствия за реконструкцию частного дома без разрешения?
Не все собственники частных домов хорошо знают законодательство РФ. При этом часто приступают к реконструкции без оповещения о таких работах соответствующего органа. Важно понимать, чем это может обернуться.
Как правило, при выполнении реконструкции частного строения проблем не возникает. Но важно соблюдать параметры разрешенного строительства. Также надо знать и учитывать допустимые отступы от других объектов. Соответствие всем нормам и требованиям проверяет местная администрация. И на основании этого выносит решение.
Если реконструкция была проведена без предварительного согласования работ, то придется заплатить штраф. Его размер зависит от ситуации. Если были просто нарушены действующие нормы, тогда придется заплатить от 1000 до 2000 рублей. Если же незаконная реконструкция стала причиной негативных последствий для окружающей среды или соседних объектов, тогда величина санкции возрастет до 2000-4000 рублей. После уплаты штрафа необходимо будет зарегистрировать произошедшие изменения. Если в ходе исследования частного обновленного строения будет выявлено нарушение норм ГК, тогда придется привести дом в соответствии с установленными требованиями либо полностью снести его или достроенные блоки (вернуть его в первоначальный вид).
Подобные санкции грозят домовладельцу лишь в случае обнаружения нарушения. И они являются самым безобидными. Куда хуже обвал постройки или нарушение прав владельцев соседнего земельного участка. Надо понимать, что в случае неузаконенной реконструкции не получится совершать никакие сделки с недвижимостью: продавать частный дом, дарить или завещать его, сдавать в аренду. Все они будут признаны незаконными.