Продажа квартиры где прописан несовершеннолетний ребенок
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры где прописан несовершеннолетний ребенок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешения органов опеки и попечительства не требуется при продаже квартире, в которой зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся собственником. Исключение — случай, когда такой ребенок находится под опекой или попечительством либо остался без попечения родителей и продажа затрагивает его права и интересы.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником доли: главные шаги
Для успешной и законной продажи жилья, где доля собственности принадлежит несовершеннолетнему, необходимо соблюсти четкий алгоритм действий.
Шаг 1. Coбpать пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
Это:
- зaявлeниe oбoиx poдитeлeй или иных зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa;
- пacпopт peбeнкa (для детей старше 14 лeт);
- свидeтeльcтвo o poждeнии;
- выпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa на недвижимость;
- пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт (дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe);
- кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй;
- спpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти.
Как получить предварительное разрешение органов опеки?
Для получения разрешения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Продажа квартиры может быть одобрена лишь в том случае, если такая сделка будет соответствовать интересам несовершеннолетнего.
Критерии, по которым опека оценивает соблюдение прав ребенка, законом не установлены. Но, как правило, для получения разрешения должно соблюдаться одно из условий:
-
Приобретение в собственность ребенка иного жилья. При этом условия проживания должны быть не хуже, чем в продаваемой квартире. Оценивается площадь нового жилья, количество комнат, инфраструктура, регион. Доля, которая будет выделена ребенку в приобретаемой квартире, должна быть не меньше, чем в предыдущей. Если родители не планируют покупать новое жилье, они могут выделить долю несовершеннолетнему в ином жилом помещении, которое находится у них в собственности;
-
Перечисление средств от продажи на счет несовершеннолетнего. Снять деньги можно будет только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Стоит иметь в виду, что выполнение этого условия не всегда является основанием для получения разрешения. Зачастую органы опеки настаивают на предоставлении недвижимости в собственность ребенка.
Какие документы потребуются для получения разрешения органов опеки?
В перечень обязательных документов входит:
-
заявление обоих родителей (заполняется при обращении в орган опеки);
-
свидетельство о рождении ребенка и паспорта законных представителей;
-
согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или доли в ней;
-
документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план);
-
документы на приобретаемую недвижимость (договор купли-продажи, отчёт о рыночной стоимости, поэтажный план).
Можно ли продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок?
Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:
- Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
- Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
- Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
- площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.
Кто поможет в данной процедуре?
После того, как продавец определился с местом новой прописки для детей, необходимо получить разрешение на снятие с регистрации у сотрудников органов опеки. Для обращения потребуется заранее подготовить необходимый пакет документов и определиться с последовательностью подачи.
Пошаговый алгоритм для выписки несовершеннолетнего из квартиры:
-
Составьте заявление на снятие с регистрационного учета ребенка
-
Получите согласие органов опеки
-
Приложите комплект копий паспортов
-
Правоустанавливающие документы на новую недвижимость
-
Обратитесь в органы ФМС или МФЦ
Когда разрешение органов опеки не выдадут?
Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:
- Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
- Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
- Один из родителей против заключения сделки.
- Ребёнок не прописан в новой квартире.
- Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
- Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
- Новое жильё в аварийном состоянии.
- В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).
Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.
Как продать квартиру с прописанными несовершеннолетними детьми
Гражданским кодексом РФ определён порядок действий с собственной недвижимостью, где фигурируют лица, не достигшие совершеннолетия.
В ст.20 документа значится: местом прописки гражданина до 10 лет является площадь, где зарегистрированы родители (законные представители). 14-тилетний подросток при получении паспорта приобретает частичную дееспособность. Он вправе самостоятельно выбрать место, где пропишется.
Согласно ст.292 п.4 ГК РФ, сделки с недвижимостью, при которых затрагиваются интересы несовершеннолетних граждан, осуществляются при согласии органов, занимающихся опекунскими делами.
Ситуация по продаже недвижимой собственности, где прописано малолетнее дитя, имеет 2 направления:
- субъект зарегистрирован на жилплощади;
- гражданин – законный владелец жилого объекта.
В каждом случае есть нюансы.
Что закреплено в законодательстве
Продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети, возможно, однако понадобится соблюсти некоторые условия. Законодательство РФ предусматривает возможность защитить малолетних граждан от незаконных действий заинтересованных лиц.
Продажа квартиры – процедура затратная и хлопотная. Если в ней зарегистрированы лица, не достигшие возраста 18 лет, реализовать недвижимость становится сложнее. Законодательство Российской Федерации направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей. Ведь иногда опекуны и даже родители действуют исключительно в своих интересах, нарушая права малышей.
Продать квартиру, в которой прописаны дети, можно. Законодательство допускает проведение подобной процедуры. Однако перед ее совершением потребуется совершить немало юридических шагов.
Обратите внимание на следующие моменты:
- ребенок, являющийся собственником жилья, самостоятельно распоряжается имуществом,
- ребенок, зарегистрированный в квартире, имеет право пользоваться недвижимостью по своему усмотрению,
- до достижения ребенком 14 лет он считается недееспособным, поэтому его интересы представляют родители, опекуны.
Именно от вида обладания квартирой зависят дальнейшие действия лица, желающего продать недвижимость. Ведь несовершеннолетний может быть просто прописан на жилой площади, а может быть ее полным собственником или ее части.
Главным нормативно-правовым актом, регулирующим действия по продаже квартиры, где зарегистрированы дети, является Конституция Российской Федерации.
Варианты допустимых действий
При продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, действующее российское законодательство предусматривает несколько вариантов действий:
- ребенок не собственник квартиры. Несовершеннолетнего прописывают вместе с родителями в другой квартире,
- ребенок прописан у чужих людей, родители зарегистрированы в другом месте. Необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства и прописать ребенка вместе с матерью и отцом,
- ребенок является собственником квартиры. Требуется получить разрешение от органов опеки и попечительства, а также оформить сделку с заверением документов у нотариуса.
Таким образом, продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, не сложно. Главное, действовать в соответствии с действующим российским законодательством и не пытаться ущемить права и интересы малыша.
Можно ли продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети?
Любое имущество, в котором зарегистрированы дети возрастом до 18 лет, можно продать. Конечно же, обременение такого характера не повлияет на ход сделки, а вот ее законность останется под вопросом, если что-то пойдет не так с юридической точки зрения.
Заметьте, что процедура отчуждения будет регулироваться жилищным и гражданским кодексами РФ.
Права детей защищены в России очень хорошо, поэтому любые манипуляции с недвижимостью, в которой прописаны дети, должны быть подтверждены органами опеки и попечительства. Дело в том, что дети обязательно должны иметь прописку, кроме того, условия для проживания должны быть проверены представителями опеки.
Процедура оформления будет варьироваться в зависимости от правового статуса ребенка.
Права и интересы ребёнка подлежат особому контролю со стороны различных государственных структур. Наиболее важными нормативами в данной ситуации считают:
- Ст.20 ГК РФ, где указано, что ребёнок может оформить временную регистрацию вместе с близкими родственниками, если ему исполнилось 10 лет, или самостоятельную прописку по достижении 14-летнего возраста.
- П.4 ст.292 ГК РФ. Этот норматив обозначает, что отчуждение жилплощади, затрагивающее интересы и права ребёнка допускается исключительно с согласия государственных органов. Для детей от 6 до 14 лет потребуется получить разрешение опекунского совета, с 14 до 18 лет – попечительского совета.
- Ст.54 СК РФ, которая указывает на то, что законодатель считает детьми все граждан, не достигших 18-летнего возраста.
- Ст.26 и 28 ГК РФ. Эти нормы указывают на то, что дети до 14 лет не обладают дееспособностью, потому не могут самостоятельно решать вопросы относительно места своего проживания. После 14-летия они приобретают частичную дееспособность, потому по многим вопросам способны самостоятельно высказывать своё мнение.
Кроме указанных нормативов большое значение уделяется ещё некоторым положениям, в частности:
- Закону «Об опеке и попечительстве» от 24.08.2008 года;
- Закону «О приватизации жилищного фонда Российской федерации» от 4.07.1991 года;
- Региональным нормативным актам.
Процесс продажи квартиры будет намного сложнее, если несовершеннолетний имеет права собственности на неё. К ситуации нужно подойти с большей внимательностью и предусмотрительностью. Для отчуждения собственности ребенка разрешение органов защиты прав несовершеннолетних обязательно.
Вопрос снятия ребёнка с регистрационного учёта регулируется множеством нормативных актов и положений, в частности ст.26-28, 37 ГК РФ, ст.60 СК Ф и ст.26 ЖК РФ. По общим правилам, выписка несовершеннолетнего допускается при соблюдении ряда обязательных условий:
- Выписать ребёнка можно при получении письменного согласия со стороны обоих родителей. При этом в расчёт не принимается, проживают они вместе или раздельно, находятся в браке или разведены. Если ребёнок зарегистрирован в одном месте, а фактически проживает в другом, снятие с учёта возможно только в судебном порядке. При этом нужно помнить, что в соответствии со ст.20 ГК РФ выписать ребёнка можно исключительно по месту регистрации одного из родителей (опекунов).
- Для снятия ребёнка с учёта необходимо обеспечить ему альтернативное жильё, которое по своим техническим параметрам будет, как минимум соответствовать текущему месту проживания. Это означает, что ни в коем случае не допускается дискриминация ребёнка. Если до переезда он проживал в комнате 12 квадратов, то после переезда он должен получить аналогичную комнату, или больше по площади.
Согласие органов опеки и попечительства – обязательное условие в ситуации, когда ребёнок является собственником жилплощади или её доли. Даже если ребёнок оформил отказ от права собственности на жильё, это не освободит его родителей (опекунов) от необходимости согласования с органами опеки.
Если несовершеннолетний не обладает правом собственности на жилые помещения, а лишь зарегистрирован в них, тогда порядок выписки ребёнка будет изменён, согласие от органов опеки не потребуется.
Тем не менее, нужно помнить о том, что по закону дети до 14 лет обязаны постоянно проживать по месту регистрации родителей или опекунов. Как только ребёнку исполняется 14 лет, он приобретает частичную правомочность, и может проживать по месту регистрации одного из родственников первой линии родства (братья и сёстры, бабушки и дедушки).
Условия нового жилья для несовершеннолетнего
Дети всегда прописаны по месту проживания – эта обязанность лежит на плечах родителей, поэтому и появляются вопросы о продаже жилища с прописанными жильцами.
С точки зрения закона на момент оформления соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не разрешается, новая квартира должна соответствовать условиям.
Нормы определяет опекунский комитет, санитарно-эпидемиологические органы, высшие судебные инстанции и эксперты-оценщики.
Если хотя бы один из них подтвердит слова ребёнка о том, что новое жильё хуже – сделку могут закрыть и придётся оформлять всё заново. Большую роль играет и уровень дохода родителей, который может или не может позволить им улучшить условия до минимально необходимых в ближайшее время.
Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети
Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:
- ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
- условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;
- не будут нарушены имущественные права. В случае, если доля реализуемой недвижимости находится в собственности несовершеннолетнего, нужно убедиться в том, что в новой квартире она будет не меньше. Еще один вариант – перевести деньги на счет ребенка в Сбербанке.
Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, не собственник?
Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:
- Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
- Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
- Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
- площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.
Фактически ребенок младше 18 лет, не имеющий права собственности на данное жилье, но зарегистрированный в нем, не принимает участия в сделке купли-продаже. В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка.
Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.
Права и интересы ребёнка подлежат особому контролю со стороны различных государственных структур. Наиболее важными нормативами в данной ситуации считают:
- Ст.20 ГК РФ, где указано, что ребёнок может оформить временную регистрацию вместе с близкими родственниками, если ему исполнилось 10 лет, или самостоятельную прописку по достижении 14-летнего возраста.
- П.4 ст.292 ГК РФ. Этот норматив обозначает, что отчуждение жилплощади, затрагивающее интересы и права ребёнка допускается исключительно с согласия государственных органов. Для детей от 6 до 14 лет потребуется получить разрешение опекунского совета, с 14 до 18 лет – попечительского совета.
- Ст.54 СК РФ, которая указывает на то, что законодатель считает детьми все граждан, не достигших 18-летнего возраста.
- Ст.26 и 28 ГК РФ. Эти нормы указывают на то, что дети до 14 лет не обладают дееспособностью, потому не могут самостоятельно решать вопросы относительно места своего проживания. После 14-летия они приобретают частичную дееспособность, потому по многим вопросам способны самостоятельно высказывать своё мнение.
Кроме указанных нормативов большое значение уделяется ещё некоторым положениям, в частности:
- Закону «Об опеке и попечительстве» от 24.08.2008 года;
Согласно законам РФ продать квартиру с прописанным несовершеннолетним гражданином можно при таких условиях:
-
На момент оформления сделки ребенок должен быть выписан из квартиры. При этом, он обязательно должен быть прописан в другое место, за исключением таких случаев:
- переезд за границу;
- отбытие в другой регион;
- покупка квартиры высокой степени готовности в новостройке. В остальных случаях детей временно прописывают к родственникам (если человеку 14 и более) или с одним из родителей в ином месте;
- Согласие органов опеки. Этот шаг нужен при условии владения несовершеннолетним частью или целой квартирой, домом.
- Опекуны и ближайшие родственники не имеют право реализовывать жилую площадь, если ребенок владеет ее частью или полностью. Такой вариант прописан однозначно, так что до исполнения 18 лет подопечному ничего с этой недвижимостью опекуны не сделают.
Продажа жилья несовершеннолетнего ребенка
Если недвижимость или ее часть принадлежит детям, процедура продажи такого объекта сопровождается получением разрешения из органов опеки и попечительства.
Чтобы получить такой документ, необходимо предоставить исчерпывающие доказательство того, что права малолетнего владельца не ущемлены. Предстоит собрать справки, подтверждающие законность продажи.
При оформлении справки необходимо предоставить данные о новом жилье, где ребенок или дети получили причитающуюся им долю.
Сотрудниками государственных органов учитываются такие данные:
- общая площадь недвижимости и ее состояние;
- расположение и инфраструктура (в расчет принимают отдаленность от дома детских садов, школ, поликлиник и пр.);
- другие обстоятельства, которые повлияют на качество жизни ребенка.