Оспаривание приватизации квартиры срок исковой давности
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание приватизации квартиры срок исковой давности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Последствия оспаривания приватизации квартиры зависят от требований, заявленных в исковом заявлении. Если вы просили выделить вам долю, Росреестр сделает это по решению суда. Принесите только документы и подайте заявление в МФЦ.
Если хотели признать договор приватизации недействительным из-за родственника, который ранее в ней участвовал, его лишат права собственности на недвижимость. Его доля будет распределена между остальными участниками.
Примечание: в некоторых случаях приватизация может быть отменена, а квартира – возвращена в собственность администрации. Если же приватизация проведена с нарушениями, допущенными по вине сотрудников муниципалитета или других учреждений, их могут привлечь к административной, а в некоторых случаях – и к уголовной ответственности.
Нюансы применения срока давности
Если исковое заявление предъявлено в пределах регламентированного срока исковой давности, оно подлежит рассмотрению по существу с вынесением судебного акта. Различные правовые нюансы могут возникать при установлении пропуска трехлетнего срока на обращения в суд:
- если суд установил, что исковое заявление для оспаривания итогов приватизации поступило за пределами трехлетнего срока, он не вправе отказывать гражданину в рассмотрении дела и прекращать производство по собственному усмотрению;
- если пропущен трехлетний срок для предъявления судебных требований и любой из участников процесса заявил об этом факте в ходе судебного заседания, исковое заявление оставляется без рассмотрения, а производство по делу прекращается;
- возможность продлить срок исковой давности допускается только при наличии уважительных причин для его пропуска, эти доводы суд будет оценивать по собственному убеждению по представленным доказательствам.
Таким образом, если исковое заявление подано в суд по истечении трех лет со дня возникновения права для оспаривания, однако ни один из участников процесса не заявил об этом факте, дело будет рассмотрено по существу на общих основаниях.
Как правильно определить начало течения срока? Если гражданин был исключен из числа собственников во время приватизации, он может не узнать об этом факте длительное время. Например, при отбывании реального срока заключения граждан объективно лишен возможности получать достоверную информацию о любых действиях с его квартирой. В этом случае он сможет узнать о приватизации только с момента освобождения из мест отбывания наказания. При таких обстоятельствах, при возникновении спора о пропуске исковой давности, истцу придется доказывать момент, когда он получил возможность узнать о нарушении своего права.
Восстановление сроков исковой давности происходит только в судебном порядке, для этого заинтересованное лицо должно предъявить соответствующее заявление или ходатайство. Одновременно суду представляется полный комплект документов, подтверждающих уважительность позднего обращения за защитой своих интересов.
Исходя из анализа судебной практики, основаниями для восстановления сроков исковой давности будут являться:
- продолжительная болезнь истца, на протяжении которой он был лишен возможности обращаться в суд (например, длительное нахождение на стационарном лечении в больнице);
- пребывание в длительной командировке за пределами региона или страны;
- нахождение в местах лишения свободы для отбывания наказания по уголовному приговору;
- прохождение службы в рядах Вооруженных сил РФ или иных аналогичных формирований.
Судом могут быть признаны уважительными и иные причины пропуска срока. Для этого в судебном заседании будут изучаться представленные документы, бланки и справки. При рассмотрении заявления о восстановлении срока к участию в деле привлекаются все заинтересованные лица, которым предоставлено право предъявлять возражения относительно заявленной просьбы.
Если срок исковой давности восстановлен судом, дело будет рассматриваться по общим правилам, и завершится вынесением судебного вердикта. Последствиями оспаривания приватизационных сделок могут являться:
- расторжение договора и возврат сторон в исходное состояние – квартира вновь перейдет в муниципальную собственность, а граждане приобретут статус нанимателей;
- изменение договора путем включения в него новых собственников и перераспределение долей;
- изменение договора путем исключения из него отдельных лиц и соответствующего распределения долей между оставшимися собственниками.
Как оспорить приватизацию квартиры
Вполне резонный вопрос: если уж появилась такая возможность, то – с чего начать?
Во-первых, необходимо собрать все обоснования требования заявителя. Затем уплатить госпошлину, составить исковое заявление о признании договора приватизации недействительным, включение истца в число собственников.
Приложить небольшой пакет:
- выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости в отношении спорной квартиры – кто правообладатель;
- справка с места жительства;
- гражданский паспорт истца;
- основания для оспаривания договора приватизации.
При наличии:
- копия ордера,
- копия поквартирной карточки,
- другие документы, по ситуации.
Также возможно применение обеспечительных мер. Например, наложение запрета на регистрационные действия в отношении спорного помещения.
Необходимо истребовать все документы по приватизации из Росреестра.
В каких случаях используется?
Приватизация – процесс переоформления государственной или муниципальной недвижимости в частную собственность. Процедура стандартная и четко регламентированная, но на практике во время ее реализации часто возникают непредвиденные ситуации. Если переоформление права собственности было произведено с нарушениями, приватизация признается ничтожной. Оспорить такую сделку возможно только через суд.
Приватизация может быть признана незаконной, если:
- Один из жильцов не получил причитающуюся ему по закону долю. Если гражданин на момент переоформления был зарегистрирован в муниципальной квартире, но при составлении договора о передаче жилья его имя нигде не фигурировало, а официального письменного нотариально заверенного отказа от него не поступало, то это является явным нарушением регламента приватизации.
- Гражданин повторно принял участие в приватизации. Согласно 11 статье Федерального Закона «О приватизации», бесплатно эта процедура может осуществляется только один раз в жизни. Повторно получить в собственность муниципальное жилье можно заплатив за него полную кадастровую стоимость. Иногда наниматели умышленно скрывают, что ранее в совершеннолетнем возрасте уже принимали участие в приватизации, что делать категорически запрещено, точно также как предоставлять регистраторам поддельные документы. За это законодатели предусмотрели уголовное преследование.
- Не были учтены интересы несовершеннолетнего. По закону, даже если ребенок не прописан в квартире вместе с одним из участвующих в приватизации родителем, ему положена обязательная доля в жилье. Иногда про это забывают или же вообще умышленно не указывают детей в договоре.
- Граждан принудили к приватизации путем насилия или шантажа. Как правило, такие случаи встречаются при переоформлении аварийной или ветхой жилплощади.
- Хотя бы один из участников на момент переоформления был признан недееспособным.
Восстановление пропущенного срока
В большинстве случаев восстановление срока исковой давности, в том числе и по приватизации квартиры возможно лишь в судебном порядке. Как правило, с нарушением прав происходит приватизация, когда не учитываются права несовершеннолетних, либо иных малограмотных, либо беспомощных родственников. И хотя подобные сделки должны происходить под контролем органов опеки и попечительства, до сих пор подобное имеет место.
В любой ситуации пострадавшая сторона, либо ее законный представитель (юрист, адвокат, сотрудник опеки и т.п.) обязан подготовить и надлежащим образом оформить исковое заявление в судебные органы. Заявление подается по месту проживание стороны ответчика (его наследников), либо по месту нахождения оспариваемого объекта недвижимости и должно содержать следующие обязательные реквизиты:
- Наименование судебного органа и его адрес – в настоящее время возможна подача исков посредством электронных систем, но только при наличии сертифицированной подписи,
- Установочные данные на ответчика – Ф. И. О., адрес (для физлиц), наименование, юрадрес, ИНН, ОГРН – для организаций,
- Полные данные истца, сведения о его представителе (при наличии),
- Данные на привлекаемых третьих лиц – органы опеки, прокуратура, нотариус.
- Сведения о цене иска.
Основания для признания приватизации недействительной
Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.
Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:
- ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
- ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
- ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
- ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
- ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.
Документы для доказывания незаконности приватизации
Обязательным условием для рассмотрения иска является приложенный пакет документов: копия паспорта с подтверждением регистрации по адресу, договор социального найма, договор приватизации, свидетельство о праве собственности на недвижимость и квитанцию об уплате госпошлины.
Если каких-то документов нет (по уважительным причинам), по ходатайству суда можно запросить их с ответчика, которым в данном случае выступает муниципалитет. Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург поможет оформить ходатайство перед судом или запросит самостоятельно в рамках защиты Вас по делу.
ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.
Как оспорить приватизацию
Оформление муниципальной квартиры в частную собственность можно признать незаконным. Это совершается в судебном порядке. В первую очередь, нужно подготовить доказательную базу, которая подтвердит основания признания приватизации незаконной. Для того чтобы доказать нарушения в проведении процедуры, будет достаточно документов, которые подтвердят этот факт.
Когда доказательства и основания будут готовы, нужно составить исковое заявление и направиться в суд.
Чтобы признать переход права собственности незаконным, нужно совершить следующие шаги:
- Подготовить основания и доказательную базу.
- Предоставить договор приватизации и основания для участия в нем. Это могут быть документы, которые подтвердят родство или право на получение доли в квартире.
- Составить иск и направить заявление в суд. О том, как составить исковое заявление, будет рассмотрено далее.
- Приложить документы, которые могут подтвердить иные нарушения при переоформлении права собственности на жилплощадь.
- Оплатить госпошлину – 300 рублей.
Общие правила подачи искового заявления
Ответ на вопрос, как оспорить данную жилищную сделку, представлен в ГПК РФ.
В силу ч. 6 ст. 29 ГПК, исковое требование может быть предъявлено по месту жительства истца. Также иск можно подать и по месту жительства (нахождения) ответчика (ст. 28 ГПК).
Предъявление иска должно осуществляться в полном соответствии с Главой 12 ГПК, а именно:
- форма заявления в суд – только письменная;
- обязательно наличие в заявлении существенных условий, предусмотренных в ч. 2 ст. 131 ГПК;
- к иску должны быть приложены документы, указанные в ст. 132 ГПК.
После принятия заявления запустится судебное разбирательство, в ходе которого будут заслушаны доводы истца, ответчика, свидетелей, экспертов и иных лиц, показания которых могут оказать существенное влияние на исход дела.
Срок рассмотрения указанных видов споров стандартный и составляет 2 месяца с даты поступления иска в канцелярию судебной инстанции (ч. 1 ст. 154 ГПК).
По истечении срока, отведенного на подачу апелляции ответчиком, судебное решение вступит в законную силу и станет обязательным к исполнению (ст. 209 ГПК).
Основания для признания приватизации недействительной
Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом, если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.
Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:
- ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
- ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
- ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
- ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
- ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.
Особенности приватизации квартиры с детьми
Приватизация, как способ получения в собственность квартиры, распространяется также и на несовершеннолетних детей, которые могут быть включены в сделку вместе со своими родителями, а также и отдельно от них. Неучастие таких лиц в переходе квартиры в собственность граждан, если они имеют право на участие в таком процессе, может быть лишь в случае согласия на то органа опеки и попечительства.
В случае выписки несовершеннолетнего лица из жилья до начала оформления приватизации сохраняется его право на участие в таком процессе. Доля детей в квартире после получения такого имущества в собственность равна доли иных участников вышеуказанного процесса.
Отказ несовершеннолетних от участия в приватизации не предусмотрен. Законодательство содержит ряд положений, которые защищают права несовершеннолетнего при приватизации жилья, и контроль за соблюдением которых возложен на органы опеки и попечительства.
Пример удачного оспаривания: В качестве заявителя выступает пожилой человек, который утверждает, что его обманом заставили написать отказ от участия в приватизации, тем самым лишив доли в квартире. Он предоставляет фото и видеоматериалы того, что на этапе обсуждения возможности приватизации квартиры, остальные жильцы начали доказывать ему, что квартира находится в аварийном доме и может быть уничтожена в любой момент. В качестве обоснования был предложен явно поддельный документ, указывающий на факт «аварийности». Этот документ пожилой человек предусмотрительно сфотографировал, однако согласился с тем, что ему лучше не участвовать в приватизации, так как после этого он сможет получить другое социальное жилье. Он написал отказ и заверил его нотариально. Уже после оформления права собственности, когда новые владельцы в ультимативном порядке потребовали, чтобы он съехал, выяснилось, что дом не аварийный и, по словам заявителя, остальные жильцы прямо указали, что они просто хотели от него наконец избавиться. Пожилому человеку было предложено отправиться в частный дом для престарелых, оплачивать который они согласились. Мужчина, опасаясь очередного обмана, отказался от этого предложения. Он требует свою долю недвижимости. Суд принял решение в его пользу. Теперь ответчикам грозит наказание по статьям 159 и 327 УК РФ за обман/мошенничество с использованием поддельных документов.
Пример неудачного оспаривания: Заявителем выступает бывший жилец квартиры, которая была приватизирована. Он требует оспорить факт приватизации и выдать ему положенную долю на основании того, что, являясь жильцом, он не был включен в договор о приватизации. Ответчик предоставляет документы, согласно которых истец не проживал в квартире более года и не оплачивал коммунальные услуги. Также к документам прилагается ранее полученное решение суда о выселении истца. К слову, ему была направлена копия данного решения и никакой ответной реакции не последовало. С точки зрения ответчика приватизация была проведена строго по закону, так как на момент подачи заявления истец уже не являлся жильцом. Суд, на основании приведенных документов отказывает заявителю в удовлетворении иска в связи с полным отсутствием у того прав на приватизацию данного помещения.
Несмотря на теоретическую возможность оспорить приватизацию, на практике такие дела лишь в редких случаях заканчиваются в пользу истца. Значительно повысить шансы можно благодаря помощи опытного юриста. На бесплатной консультации они ответят на большинство популярных вопросов, а в дальнейшем смогут выступать в качестве представителя клиента.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий, и каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. А когда это невозможно сделать в натуре, возместить стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. На юридическом языке это называется – реституция (То есть если приватизация признается недействительной сделкой, то бывшие наниматели – несостоявшиеся собственники квартиры – обязаны будут возвратить квартиру государству). Но при этом право на приватизацию они не утратят, даже несмотря на то, что однажды уже приватизировали квартиру.
А вот граждане, приватизировавшие квартиру, а потом добровольно вернувшие ее наймодателю, то есть расприватизировавшие жилье, права на повторную приватизацию не имеют. В этом случае считается, что гражданин уже использовал свое однократное право на бесплатную приватизацию.
Если приватизацию признают недействительной, то и все последующие сделки с таким жилым помещением также признают таковыми. Даже если жилплощадь после незаконной приватизации несколько раз перепродавали или обменивали, стороны должны вернуться в изначальное положение – это полная реституция. То есть покупатель должен вернуть деньги продавцу, а продавец затем обязан будет вернуть квартиру государству.
Осторожно: дети до 14!
Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации – самое популярное основание для признания сделки недействительной.
Сейчас закон требует, чтобы при приватизации жилого помещения прописанный в нем несовершеннолетний был включен в число собственников квартиры. Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним) – ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей может быть признан недействительным (ст. 172, 175 ГК РФ).
Для того чтобы исключить ребенка из процесса приватизации, требуется предварительное разрешение, полученное от органа опеки и попечительства. Связано это с тем, что отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего гражданина лишает его крыши над головой. Родители, опекуны и попечители, усыновители не вправе принимать такое решение без согласия органа опеки. Данное правило вытекает из ст. 28 и ст. 37 ГК РФ.
Но так было не всегда. Примерно до середины 1993 года приватизация осуществлялась без участия детей, и делалось это совершенно на законных основаниях: закон о приватизации жилищного фонда не содержал обязательного условия о включении детей в число собственников. Именно поэтому многие намеренно либо ненамеренно приватизировали квартиры только на совершеннолетних членов семьи, фактически оставляя детей без собственного угла.
Но в дело вмешался Верховный Суд, указав в Постановлении № 8 от 24.08.1993 года, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, либо бывшими членами семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, и в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Только после этого Закон о приватизации подкорректировали и внесли в него соответствующие изменения. И тут суды завалили исками о признании приватизации недействительной по причине невключения несовершеннолетнего в собственники. Несмотря на то что с 1993 года прошло уже 17 лет, суды до сих пор «разгребают» такие иски.
Под влиянием заблуждения
Договор приватизации, заключенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признан недействительным (ст. 178 ГК РФ).
Заблуждение – термин, употребляемый в гражданском праве для обозначения неправильного представления лица о сделке, в которую оно вступило. Договор приватизации может быть признан недействительным, если выраженная в нем воля гражданина сложилась вследствие заблуждения, и поэтому приватизация влечет за собой для него иные правовые последствия, нежели те, на которые он рассчитывал.
При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, то есть существенным для обстоятельств данного гражданина. Закон не устанавливает, в каких случаях заблуждение признается существенным; это решается судом или арбитражным судом. На практике существенным заблуждением признается неправильное представление о предмете сделки, о другом ее участнике, о ее юридической природе.
Например, человек, давая свое согласие на приватизацию квартиры в совместную собственность с другими членами семьи, рассчитывал, что это никак не ограничит его права пользования квартирой. Но потом отношения с членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. В результате сложилась ситуация, когда нельзя ни вместе пользоваться квартирой, ни выехать из нее.
Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Так, допустим, нельзя признать существенным заблуждением, если человек приватизировал квартиру в расчете на то, что продаст ее за определенную сумму, а после приватизации не смог осуществить задуманное.
Иск по данному основанию может подать сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.
В судах чаще всего оспаривают не приватизацию квартиры под влиянием заблуждения, а отказ от приватизации под влиянием заблуждения. Например, один из членов семьи воспользовался неграмотностью и преклонным возрастом старого человека и тот подписал отказ от приватизации, не считая, что своей подписью лишил себя права собственности на квартиру. Если пожилому человеку откроют глаза на реальность, то он вправе обратиться в суд с требованием признать приватизацию недействительной. Так как совершил ее под влиянием заблуждения. Если при этом старого человека обманули либо запугали настолько, что он отказался от приватизации, то возникает еще одно основание для признания сделки недействительной.
Отмена приватизации жилого помещения – это расторжение договора о приватизации. Причины аннулировать сделку могут быть самыми разными, начиная от личного желания, и заканчивая сложным финансовым положением.
Основания для отмены приватизации квартиры:
- желание собственника расстаться с недвижимостью;
- грубые нарушения процесса приватизации;
- несправедливое распределение долей на приватизируемую жилплощадь;
- игнорирование интересов одного из жильцов (например, ребенка);
- участие в приватизации квартиры повторно (см. «Сколько раз можно участвовать в приватизации?«);
- выявление мошенничества с подписанием договора о приватизации жилья;
- оформление квартиры по поддельным документам;
- признание одного из участников приватизации недееспособным (ограниченно дееспособным);
- нарушения технического состояния жилого объекта (неузаконенная перепланировка).
Нарушение процесса приватизации оспаривается только через суд. При этом большинство дел о расприватизации переходит в ведение районных судов. Но существует вариант добровольной отмены приватизации.
Пример: Пенсионерка Соловьева и ее супруг проживали в муниципальной квартире по договору соцнайма. Впоследствии жильцы подали заявку на приватизацию жилья и оформили квартиру в собственность. Спустя 2 года супруг Соловьевой скончался. Женщина осталась одна, так как дети давно выросли и проживали в других городах. Пенсии Соловьевой едва хватало на оплату ежегодного налога, коммунальных услуг и капремонта. Женщина решила отменить приватизацию и подала документы в местный Департамент жилья. Основание – смерть супруга и сложное финансовое положение; неспособность нести расходы за приватизированную квартиру. Заявление было рассмотрено и вскоре удовлетворено. Жилье перешло из собственности Соловьевой обратно в руки муниципалитета. Пенсионерка заключила договор найма квартиры и стала проживать в ней на прежних условиях. Расходы на жилплощадь существенно снизились.