Сделки с недвижимостью через нотариуса в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью через нотариуса в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

1. совершение сделки с отчуждением долей;
2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
4. передача недвижимости через договор ренты;
5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Основной пакет документов для продавца

В отличие от Покупателя, которому для участия в сделке требуется, по сути, только общегражданский паспорт, Продавцу необходимо подготовить документацию о квартире и проживающих/зарегистрированных в ней лицах. Документы должны содержать следующие сведения:

• На законном ли основании Продавец получил права на недвижимость
• Проводилась ли перепланировка в квартире и, если да, были ли на нее получено необходимое разрешение
• Сколько у квартиры собственников, сколько в ней прописано людей и каковы их особенности (наличие среди прописанных несовершеннолетних детей и инвалидов может означать, что их невозможно будет снять с регистрации и выселить по закону)
• Нет ли на недвижимости ограничений и обременений

Эта информация будет проверяться Покупателем и/или сопровождающим его юристом. Если все в порядке, контрагенты заключат сделку купли-продажи, которая затем должна пройти регистрацию в Росреестре. В свою очередь Росреестр будет проверять все данные, указанные в документах.

То есть, Продавцу предстоит «заготовить» документы для трех шагов:

• Пакет, на основе которого Покупатель/его юрист будут проверять недвижимость на «подводные камни»
• Пакет, необходимый непосредственно для заключения ДКП
• Пакет, необходимы для регистрации сделки в ЕГРН

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте	100 руб.	2 500 руб.	1. Общегражданский паспорт в подлиннике
Об удостоверении тождественности фотографии	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Две фотографии (матовые, формата фотографий общегражданского паспорта)
Об удостоверении времени предъявления документов	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Родителей на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка	100 руб.	1 200 руб.	1. Паспорта родителей в подлинниках. 2. Свидетельство о рождении ребенка в подлиннике. 3. Знать куда выезжает ребенок, и на какой срок (указываются точные даты выезда за границу РФ и возвращения обратно). 4. Данные лица, в сопровождении которого выезжает ребенок.
На включение в паспорт данных о н/л детях	100 руб.	1 200 руб.	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о рождении н/л гражданина подлиннике.
Родителей на установление опеки над н/л детьми и объявление н/л детей полностью дееспособными
Родителей на гос. регистрацию н/л гражданина в качестве ИП
Супруга на совершение сделок с имуществом	500 руб.	1 700 руб.	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о заключении брака в подлиннике.
Другие согласия	100 руб.	1 200 руб.	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.

Риски для продавца и покупателя недвижимости

Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.

• Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
• Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
• Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.

Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.

Регистрация перехода права собственности

В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.

Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.

Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.

Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.

Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.

Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.

Как купить квартиру правильно и безопасно?

Для большинства людей покупка собственной квартиры – одна из самых важных, долгожданных и крупных покупок в жизни. И чтобы ожидание не обернулось кошмаром, к вопросу приобретения квартиры надо подходить серьезно, вдумчиво и ответственно.

Сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако на сегодняшний день все больше и больше граждан предпочитают сделку, удостоверенную нотариусом, сделке в простой письменной форме. Причин тому множество, но одна из самых основных то, что нотариальное удостоверение сделки – это своего рода заслон от мошенников, кроме того, нотариус — единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет ответственность за свои действия, и в случае своей вины или оплошности компенсирует пострадавшей стороне ущерб.

Порядок проведения сделки

Под перечисленные выше ситуации попадает большая часть договоров, связанных с отчуждением жилья. Однако многие граждане удостоверяют их в нотариальной конторе в добровольном порядке. Особенно это важно для покупателя, который в случае признания сделки недействительной по суду, теряет и деньги и собственность. Нотариусы, оформляющие сделки с недвижимостью проверяют:

• паспорта участников и место их регистрации по базе МВД;

• правильность составления договора, наличие в нем всех обязательных реквизитов;

• запрашивают выписку из ЕГРН с указанием всех собственников жилья и наличия обременения;

• наличие решений судов в общегосударственных реестрах о признании стороны договора (физического лица) недееспособным;

• наличие решений судов о признании стороны договора банкротом, а также сведения о причастности сторон к экстремистской деятельности

• полномочия продавца, его право на продажу, наличие уведомления других владельцев долей и их отказа от покупки;

• кто фактически зарегистрирован в квартире, нет ли в ней лиц, находящихся в местах заключения.

Когда сделка с недвижимостью удостоверяется нотариусом

1. Сделки, в которых участвует несовершеннолетний. Из-за уязвимости данной категории граждан требуется дополнительный контроль со стороны государства. Аналогичное правило работает в отношении недееспособных. За детей в возрасте до 14 лет процедуру проводит родитель или опекун. После 14 участвует сам ребенок, но по согласования с ответственным взрослым.
2. Договоры ренты. Это особый вид сделки, предполагающий выплату утвержденного пожизненного вознаграждения собственникам жилья. После смерти последних недвижимость переходит второй стороне. Из-за высоких рисков провести операцию без подтверждения со стороны нотариата невозможно.
3. Сделки, подразумевающие разделение имущества, нажитого в браке. Обязательная роль нотариуса в сделках с недвижимостью закреплена в 38 статье Семейного Кодекса Российской Федерации.
4. Операции, происходящие на основе нотариальной доверенности. Логически требуют присутствия уполномоченного нотариатом лица.
5. При операциях с долями. Если у недвижимости сразу несколько собственников, то также придется обратиться в нотариальную контору. Исключением являются сделки, проводимые в рамках московской реновации.
6. Если документы на регистрацию направляются в ведомство по почте. Российское законодательство разрешает такой вариант регистрации, но при наличии нотариально заверенной подписи на отправленных документах.
7. При реализации объекта одним из супругов. Совместное имущество можно продать после согласования с супругом. Неважно, на кого именно оформлен объект. Если он приобретен в период нахождения в браке, то надо привлекать нотариат. Это важно и для тех, кто продает, но особенно для тех, кто покупает квартиру или дом у семейной пары. Неправильное оформление сделки может стать причиной для оспаривания.

Иногда обращаться в нотариальную контору приходится при регистрации договора уступки. Если основная цель подлежит заверению нотариуса, то и уступка в рамках текущего договора также должна быть заверена.

Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:

1. Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
2. Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
3. Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
4. Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).

По «континентальным нормам»

В большинстве стран Европы именно нотариус играет главную роль в вопросах обеспечения прав на недвижимость и их регистрации. Российское законодательство в жилищной сфере приближается к нормам так называемого «континентального права» очень осторожно. Де-юре расширение полномочий нотариуса должно произойти лишь после принятия давно обсуждаемых поправок в ряд федеральных законов. Де-факто же многие продавцы и покупатели жилья уже сегодня весьма активно используют возможность нотариального удостоверения сделок.

По словам члена правления Нотариальной палаты СПб Петра Герасименко, в настоящее время примерно 40-45% сделок на вторичном рынке петербургских квартир совершается через нотариуса.

Следует пояснить, что речь идет именно о сделках, не требующих обязательного нотариального удостоверения. Хотя, согласно жилищному законодательству, среди операций с жилой недвижимостью есть и такие, где участие нотариуса обязательно.

К ним, в частности, относятся брачные контракты (в которых оговариваются вопросы собственности на недвижимость), ипотечные договоры и все подвиды договоров ренты. Правда, по данным специалистов, последние сегодня практически не заключаются. После того, как размер рентных выплат был законодательно привязан к прожиточному минимуму (и значительно возрос), число потенциальных рентодателей сократилось почти до нуля.

Во всех иных случаях, к которым относится и купля-продажа квартиры, стороны вправе заключать сделки в простой письменной форме, не прибегая к услугам нотариуса.

Если клиент решает не ограничиться консультацией, а доверить нотариусу полное оформление сделки, то он избавляется от множества лишних «телодвижений». Сначала специалисты нотариальной конторы подготовят «проект сделки» (перечень всех нотариальных действий, которые потребуются в конкретном случае). Сюда входит составление договора, согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей, оформление согласия супругов, сособственников и т. д.

Финальным этапом станет подписание договора, во время которого нотариус зачитывает его всем заинтересованным лицам и разъясняет все правовые последствия сделки. Кстати, по словам экспертов, именно на этом этапе у сторон нередко возникает желание внести какие-либо дополнения. А иногда и сами нотариусы в последний момент отказывают в удостоверении договора. К примеру, если видят, что «воля продавца явно не выражена».

Если же все в порядке и договор подписан, нотариус сам может подать документы для регистрации права собственности в Росреестр. Эта процедура тоже довольно хлопотная. Если договор заключен в простой письменной форме, то помимо самостоятельного сбора необходимого пакета документов, всем участникам сделки необходимо явиться на подачу заявления лично и одновременно. Понятно, что если в сделке с разных сторон участвуют по несколько человек (некоторые из которых могут быть жителями других регионов), то договориться о совместном походе в Росреестр бывает весьма затруднительно. Посредничество нотариуса в этом вопросе обойдется каждому участнику сделки примерно в 300 руб. Собственнику же останется лишь забрать из нотариальной конторы уже зарегистрированные документы в удобное для него время.

Нотариус как финансовая страховка

Есть еще один важный момент, который подталкивает клиентов к тому, чтобы проводить сделку через нотариат. Согласно закону нотариус «несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия».

То есть если, к примеру, вы нарветесь на мошенников, продающих чужую квартиру по подложным документам, то нотариус либо обнаружит это на стадии проверки, либо возместит вам материальный ущерб. Компенсации осуществляются за счет специальной страховки, наличие которой – еще одно требование законодательства. Сегодня каждый нотариус должен быть обязательно застрахован на 2 млн руб. Однако, по словам Петра Герасименко, большинство петербургских нотариусов – помимо этого – добровольно увеличивают страховые суммы.

Кстати, участникам сделки следует помнить, что в случае форс-мажора возмещение ущерба производится в рамках суммы сделки, означенной в договоре. Поэтому те, кто сознательно занижает ее ради уменьшения налогов, вместо экономии рискуют получить немалый материальный ущерб.

Клиенту на заметку:

– Согласно законодательству, обычная сделка купли-продажи жилья сегодня может быть заключена в простой письменной форме. – В большинстве нотариальных контор Петербурга первичную консультацию можно получить совершенно бесплатно. – Если в Росреестр будет представлен недостаточный пакет документов, то регистрация будет приостановлена до устранения недочетов, что может существенно затянуть процесс.

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке

По закону оформлять ДКП можно в простой письменной форме. Это значит, что договор купли-продажи квартиры у нотариуса заверять не обязательно.

Однако сделка купли-продажи должна соответствовать следующим требованиям:

• участники процедуры действуют по собственной воле. Давление на их решение недопустимо;
• человек достиг возраста 18 лет или был эмансипирован, что подтверждено решением органа опеки или судом;
• у лица отсутствуют психические заболевания, не позволяющие адекватно мыслить и чётко понимать последствия совершенных действий;
• человек понимает сущность происходящего, не находится в алкогольном или наркотическом опьянении, а также под действием психотропных препаратов.

Нарушение любого из вышеуказанных условий приведет к тому, что сделку признают недействительной. Нотариус способен заранее выяснить присутствие оснований, препятствующих оспариванию соглашения.

Процесс государственной регистрации недвижимости

Нотариус может помочь зарегистрировать купленную квартиру. Выполнение процедуры считается неотъемлемым этапом оформления недвижимости. В процессе осуществления действия за покупателем закрепляется право собственности на квартиру. В результате человек приобретает неограниченные возможности по распоряжению собственностью.

Кстати! Обычно нотариус не занимается комплексным сопровождением сделки. Специалист лишь оказывает услуги, которые оплатил клиент.

Нотариус обратится в уполномоченный орган за клиента. Специалисты выполняют действие значительно быстрее, чем многофункциональный центр. Росреестр обязан зарегистрировать недвижимость в течение 3 дней с момента получения запроса из нотариальной конторы. Срок сокращается из-за того, что часть обязанностей, которые обычно выполняет Росреестр, берёт на себя нотариус.

Как получить выписку из ЕГРН по новым правилам

Новый закон наделяет нотариусов полномочиями удостоверять факт, что тот или иной объект недвижимости принадлежит конкретному человеку. Воспользоваться услугой смогут, например, потенциальные покупатели недвижимости. Или люди, собирающиеся по каким-то причинам подать иск к владельцу квартиры (например, затопили). Или кто-то еще, кто сможет четко объяснить, с какой целью интересуется.

Те, кто хоть раз собирался купить квартиру, прекрасно знает, что приходится рассматривать несколько вариантов, проверять правоустанавливающие документы и самое главное – конечно же самостоятельно запрашивать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться: кто владелец, есть ли ограничения на квартиру, посмотреть план перегородок и стен, узнать доли и прочее. Раньше было удобно, пару минут, оплата символичной суммы и электронный документ у Вас на почте. Удобно проверять сразу несколько квартир, но законодатель пошел по опыту других государств и закрывает указанные сведения.

Нотариусы предоставят информацию лишь тому, у кого появятся веские основания узнать имя хозяина. Полный список возможных причин перечислен в законе.

Соответствующие поправки внесены в закон о персональных данных, а также основы законодательства о нотариате. Документ уже прошел Госдуму и утвержден Советом Федерации.

Новация, к примеру, может пригодиться жильцам, пережившим потоп по вине соседей. Житейская история: кто-то неправильно установил сантехнику и в результате затопил живущих снизу. В больших городах люди часто не знают своих соседей по именам, а иногда — и в лицо. Как узнать, на кого подавать иск, если виновник стихийного бедствия на контакт не идет и загладить вину не стремится?

Похожие записи:

• День за полтора для строгого режима 2023 последние изменения
• Как получить ВНЖ в Латвии или Эстонии
• Работающие пенсионеры. Сколько их, и как долго Россияне трудятся, выйдя на пенсию